Dans le mouvement perpétuel du marché locatif français, les règles évoluent et les villes s’adaptent.
Alors que certaines ont déjà franchi le pas en instaurant l’encadrement des loyers pour les logements vides et meublés du secteur privé, de nouvelles s’apprêtent à suivre le mouvement. Cette mesure, déployée dans l’optique de restreindre la fixation des loyers en accord avec des plafonds administrativement définis, semble être le reflet fidèle des dynamiques propres à chaque marché immobilier local.
Les villes sous l’encadrement des loyers
En 2023, Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier et Bordeaux ont mis en place l’encadrement des loyers.
La liste inclut au total 24 villes, avec des particularités propres à chaque région.
Le mouvement s’étend encore en 2024, touchant particulièrement les zones tendues. Les villes du Pays basque comme Ahetze, Anglet, Biarritz, et Bayonne, ainsi que 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole, dont Grenoble, Meylan, et Seyssinet-Pariset, sont désormais soumises à l’encadrement des loyers. La mesure vise à équilibrer le marché et à répondre aux besoins pressants de logement dans ces régions. Cette expansion concerne au total 45 communes, démontrant une tendance croissante vers la régulation des loyers dans les zones où la demande dépasse l’offre.
Par ailleurs, plusieurs autres villes expriment leur intérêt pour l’encadrement des loyers, dont Annemasse Agglo, Cergy, Grand-Orly Seine Bièvre, Marseille, et Rennes. Bien que certaines candidatures aient été retenues par le gouvernement, d’autres attendent confirmation. Si elles obtiennent le feu vert, ces villes rejoindront le mouvement en 2024.
En quoi consiste l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers vise à réguler les montants de location en France.
Lors de la première mise en location, le propriétaire a la liberté de fixer le loyer selon ses propres critères. Cependant, une révision annuelle est autorisée si le bail le stipule.
À partir du 24 août 2022 en métropole (ou du 1er juillet 2024 dans les départements d’outre-mer), pour les logements classés F ou G en termes de performance énergétique, il est interdit de réviser le loyer lors de la signature, du renouvellement, ou de la tacite reconduction du bail.
En cas de renouvellement du bail, le propriétaire peut ajuster le loyer si celui-ci est sous-évalué par rapport au marché, sous certaines conditions. Cependant, un bail mobilité ne peut pas être renouvelé.
Pour une nouvelle mise en location après moins de 18 mois d’inoccupation, le montant du dernier loyer doit être indiqué dans le bail. Une augmentation éventuelle de ce loyer est possible dans certains cas, en fonction de la date de signature du bail.
Encadrement des loyers, quel impact ?
L’encadrement des loyers divise les opinions quant à ses avantages et inconvénients.
Ses partisans considèrent qu’il constitue une mesure immédiate pour contrôler les loyers excessifs, favorisant ainsi la mixité sociale et facilitant l’accès au logement pour les travailleurs. Mais certains opposants estiment que l’encadrement des loyers est inutile, affirmant que le niveau des loyers devrait naturellement s’ajuster en fonction des conditions économiques et sociales. En périodes de crise, par exemple, les loyers se stabilisent ou diminuent inévitablement, sans nécessité d’intervention étatique. Ainsi, le montant du loyer devrait refléter la simple loi de l’offre et de la demande.
Des critiques portent, par ailleurs, sur l’inefficacité de cette mesure pour résoudre la crise du logement.
Certains estiment que l’encadrement des loyers ne contribue pas à augmenter l’offre de logements disponibles sur le marché ni à réduire la tension locative. Les opposants soutiennent que la construction de nouveaux logements dans les zones tendues demeure la solution la plus efficace. Ils suggèrent également que des incitations fiscales plus incisives pourraient encourager les propriétaires à modérer naturellement leurs loyers, sans nécessité de contrôle gouvernemental.
En outre, les détracteurs soulignent les possibles effets pervers de l’encadrement des loyers. Ils affirment que cette mesure risque de décourager l’investissement locatif en rendant celui-ci moins attractif pour les propriétaires. Certains logements pourraient être retirés du marché locatif, et d’autres pourraient subir des travaux insuffisants en raison d’une rentabilité moindre.
Ainsi, au lieu d’atténuer la crise du logement, l’encadrement des loyers pourrait aggraver la situation en restreignant l’offre de logements disponibles à la location.
