Le marché immobilier français est en train de connaître une chute historique des ventes du secteur immobilier, avec une baisse de 23% en moyenne sur les 12 derniers mois. Cette tendance inquiétante est attribuée à une série de facteurs économiques et structurels qui ont transformé un marché autrefois florissant en un secteur en crise profonde.
Les facteurs déclencheurs de la crise en immobilier
Plusieurs éléments ont contribué à cette chute drastique.
Premièrement, la hausse rapide des taux d’intérêt a eu un impact majeur. La récente montée en flèche des taux d’intérêt a provoqué un séisme dans le marché immobilier français, causant une réduction importante de la capacité d’achat des ménages et compliquant l’accès au crédit pour de nombreux acheteurs potentiels.
Depuis le début de 2022, les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont connu une augmentation rapide qui n’est pas passée inaperçue et qui a fait des dégâts. En décembre 2021, les taux étaient encore très bas, autour de 1,10%. Cependant, en octobre 2023, ces taux avaient atteint environ 4,30%. Cette augmentation, multipliée par quatre en moins de deux ans, a considérablement réduit la capacité d’emprunt des ménages. Par exemple, un couple avec un revenu mensuel cumulé de 4200 euros pouvait emprunter 300 000 euros à un taux de 1%, mais ne peut plus emprunter que 230 000 euros au taux actuel de 4%. Autre exemple, pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, il faut aujourd’hui gagner 30% de plus qu’il y a deux ans pour rembourser le même montant.
La hausse des taux a donc directement impacté la capacité d’achat des ménages français. Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement, la capacité d’emprunt a diminué de 27,5% depuis fin 2021, et de 12,6% sur les sept premiers mois de 2023. Avec des taux d’endettement maximum fixés à 35% des revenus disponibles par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), de nombreux ménages se retrouvent dans l’incapacité de contracter des prêts suffisants pour financer leurs projets immobiliers.
De plus, l’inflation persistante, qui a atteint officiellement environ 4% en 2023 et surement bien plus dans les faits, a exacerbé la situation. L’augmentation des coûts de construction, avec une hausse des prix des matériaux de plus de 30% entre janvier 2022 et janvier 2024, a également joué un rôle crucial. Cette inflation a non seulement affecté les acheteurs, mais a également dissuadé les promoteurs immobiliers, entraînant une baisse des mises en chantier de 40% en 2023.
La répercussion sur le marché du neuf et de l’ancien
Le marché du neuf a particulièrement souffert, avec une chute des ventes de 50% dans certaines régions comme Toulouse. Les nouveaux logements, qu’ils soient individuels ou collectifs, sont devenus moins attractifs en raison des coûts élevés de construction. Les nouvelles normes environnementales (DPE, ZAN..) ont également ajouté une pression supplémentaire sur le marché du neuf. Ces normes ont augmenté les coûts de construction en imposant des exigences plus strictes sur les matériaux et les techniques utilisés. En conséquence, les prix des logements neufs ont continué à augmenter, rendant ces biens moins accessibles pour de nombreux acheteurs potentiels.
Le marché de l’immobilier ancien n’a pas été épargné par la crise. En 2023, les transactions immobilières dans l’ancien ont chuté de 21% sur un an, atteignant environ 885 000 ventes, contre presque 1,2 million en 2021. Cette baisse est la plus importante enregistrée depuis plus de 50 ans.
Pour gagner un peu d’optimisme sur le marché du neuf, la situation pourrait s’améliorer si des mesures sont prises pour réduire les coûts de construction et assouplir les normes environnementales. Pour le marché de l’ancien, une stabilisation des taux d’intérêt pourrait aider à relancer les transactions, bien que cela dépende également de la capacité des ménages à s’adapter aux nouvelles réalités économiques.
Un marché avec des opportunités à saisir
Face à cette situation, les acquéreurs qui peuvent encore prétendre à la propriété en 2024 sont en position de force pour négocier les prix. Les remises sur les biens immobiliers sont devenues courantes, avec des réductions de 6% constatées dans les métropoles et de 7% dans les zones rurales.
En 2024, les prix de l’immobilier en France connaissent une tendance générale à la baisse, bien que cette diminution varie selon les régions et les types de biens. Dans l’ancien, les prix ont diminué de 1,8% sur un an au troisième trimestre 2023, avec des baisses spécifiques de 1,6% pour les maisons et de 2% pour les appartement et cette tendance s’est poursuivie en 2024, avec une baisse jusqu’à 4,2% au premier trimestre 2024.
La baisse est particulièrement marquée dans des grandes villes, l’Île-de-France et certaines grandes villes comme Paris continuent de voir des baisses notables. Par exemple, les prix des appartements à Paris ont diminué de 7% en un an, avec des baisses similaires en petite couronne (-8,7%) et en grande couronne (-6,4%). D’autres grandes villes comme Bordeaux et Lyon ont également vu des diminutions respectives de 8,6% et 8,1%.
En revanche, certaines régions montrent des signes de stabilisation ou de légères augmentations. Des villes comme Biarritz et Nice voient leurs prix augmenter légèrement, en raison de leur attractivité et de la demande locale spécifique.
Les conséquences pour les primo-accédants et les propriétaires
Les primo-accédants sont particulièrement touchés par la crise. La sévérité des conditions de crédit et la hausse des taux d’intérêt ont rendu l’accession à la propriété plus difficile. Par ailleurs, les propriétaires existants hésitent à déménager, craignant des taux de crédit plus élevés pour leurs nouveaux emprunts.
La crise a également eu un impact sur le marché locatif. Avec moins de ventes de biens, la pénurie de logements à louer s’est aggravée, transformant le marché immobilier d’un marché d’opportunité à un marché d’utilité, où seules les ventes contraintes continuent (décès, divorces, etc.).
Les perspectives pour l’année en cours
Les prévisions pour le reste de l’année 2024 ne sont guère optimistes. Les experts anticipent une poursuite de la baisse des transactions, avec un volume estimé à environ 800 000 ventes, soit une nouvelle diminution de 10% par rapport à l’année passée. Les prix devraient continuer de baisser légèrement, mais sans un retournement rapide du marché en vue.
Pour inverser la tendance, des mesures politiques volontaristes sont nécessaires. Il est primordial de soutenir l’accession à la propriété, en particulier pour les primo-accédants, et d’encourager la construction de nouveaux logements. Restaurer la confiance des investisseurs et des bailleurs privés est également essentiel pour revitaliser le marché immobilier et retrouver un secteur équilibré et dynamique.
Un crédit vous engage et il doit être remboursé. Vérifiez votre capacité de remboursement avant de vous engager.
