Depuis les crises successives et l’inflation de ces dernières années, les loyers impayés ne cessent d’augmenter en nombre partout en France. Chômage, mauvaise foi, divorce, séparation, décès du conjoint, loyer trop élevé, les raisons pour lesquelles un locataire devient mauvais payeur peuvent être nombreuses.
Il convient au propriétaire bailleur qui gère son bien locatif en toute autonomie de prendre des précautions pour éviter les mauvaises surprises. En voici huit.
Fixer un loyer convenable
Pour éviter les mauvais payeurs, il est essentiel d’ajuster le prix de la location immobilière pour le faire correspondre à la réalité du marché et au type du bien :
- Un loyer trop élevé limiterait les candidats potentiels. Par conséquent, le choix du propriétaire bailleur est réduit. Celui-ci risque de choisir le mauvais locataire,
- Un loyer trop bas attirerait trop de demandeurs. Dans ce cas, le propriétaire risque de louer le bien par commodité et non pas par sécurité.
Vérifier la situation professionnelle et financière du candidat
Pour prévenir les impayés, la sélection des locataires doit être rigoureuse. Pour cela, il appartient au propriétaire de procéder à des vérifications, notamment concernant la situation professionnelle et la solvabilité des candidats.
Parmi les documents indispensables à analyser, il y a :
- La pièce d’identité,
- Les 3 dernières fiches de paie,
- Le contrat de travail : un candidat avec un CDI est plus rassurant qu’un autre avec un CDD ou un contrat d’intérim,
- La déclaration d’impôt trimestrielle ou le dernier avis d’impôt sur le revenu.
Recouper les documents fournis
Face à la pénurie de biens immobiliers disponibles à la location, certains candidats n’hésitent pas à utiliser des documents falsifiés. Pour démêler les vrais des faux, le bailleur est en droit de réclamer des documents originaux, de les comparer avec les photocopies présentées et de s’assurer de leur cohérence.
Consulter le fichier des impayés immobiliers
Le meilleur moyen d’écarter les locataires défaillants consiste à questionner la base de données des impayés immobiliers (BDMI) :
- Ce fichier liste les locataires qui sont en retard de paiement,
- La consultation coûte 4,90 euros,
- Le rapport complet indique les locations précédentes et les arriérés de loyers. Il analyse également le risque de louer à la personne consultée,
- Pour consulter cette base de données, il faut l’autorisation signée du candidat et ses coordonnées. Sa réticence ou son refus est déjà mauvais signe.
Souscrire une assurance loyers impayés
Face à la croissance des non-paiements de loyers, il est vivement recommandé de souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI).
Cette assurance :
- Protège le bailleur contre les retards de paiement,
- Couvre les loyers impayés,
- Prend en charge certaines dégradations locatives.
Exiger une caution
Des garanties supplémentaires permettent de mieux se protéger en cas de loyers impayés :
- La caution simple ou solidaire pour laquelle un garant s’engage à régler le loyer à la place du locataire s’il venait à être défaillant.
- Le dépôt de garantie d’un ou deux mois de loyer.
Exiger des références
Pour se rassurer davantage, le propriétaire peut demander une lettre de recommandation incluant des références lorsque le candidat a déjà occupé un logement loué et qu’il est resté en bons termes avec son ancien propriétaire.
Rédiger soigneusement le contrat de location
Plus le contrat de bail est détaillé, mieux le bailleur est protégé. Pour ne pas laisser place aux doutes, il doit inclure toutes les clauses obligatoires et toutes les informations détaillées nécessaires à la location.
Il existe une autre astuce pour réduire les chances d’attirer les locataires mauvais payeurs. Le propriétaire améliore la qualité des services et des prestations du logement pour monter en gamme.
