Depuis la crise sanitaire, le prix de l’immobilier a bondi, dans de nombreuses villes françaises. Toutefois, dans certaines grandes villes, la hausse est contenue. Comment expliquer ce phénomène ?
Malgré un début d’année dynamique, les volumes de ventes immobilières stagnent et pourraient même décroître dans les prochains mois. Si les chiffres actuels n’expriment pas encore le ressenti global des notaires, ceux-ci présagent « un ralentissement un peu plus prononcé de l’activité immobilière dans les mois à venir ». Dans la dernière note de conjoncture immobilière publiée en juillet dernier, les notaires de France appellent à la vigilance. « L’offre de biens à vendre s’amenuise lentement tout comme le nombre d’avant-contrats, rendant hypothétique un maintien aussi haut des volumes », notent-ils. L’inflation galopante, portée par l’explosion des prix de l’énergie, et affectant en parallèle le pouvoir d’achat des Français, n’y est pas étrangère. L’Insee l’évalue à 6,8 % en septembre (soit un niveau inédit depuis 1985) et à 5,5 % sur l’année 2022.
En parallèle, la remontée des taux des crédits immobiliers, bien qu’encore modérée, se poursuit. Un grand nombre de potentiels investisseurs – jugés jusqu’ici comme de bons profils – se retrouvent alors excluent du marché immobilier. Les primo-accédants font partie des profils les plus impactés, en raison d’une demande d’apport plus haute. Résultat, le nombre de refus de prêt bondit. Si les investisseurs sont toujours présents, ils se ruent davantage sur le marché des maisons. La demande étant plus importante que les offres, les prix augmentent automatiquement.
Immobilier : dans la majorité des villes, les prix ont grimpé
Entre le 4e trimestre 2020 et le 1er trimestre 2022, les prix des appartements ont progressé de 4,7 % et de 9,3 % pour les maisons en France Métropolitaine.
Prix de l’immobilier en hausse : plusieurs facteurs en cause
Si l’on exclut l’Ile-de-France, l’augmentation des prix est encore plus importante : +7,8 % pour les appartements et +10 % pour les maisons. En plus d’un déséquilibre entre l’offre et la demande (exacerbée par la baisse historique des taux immobiliers ayant favorisé l’accès à la propriété), d’autres facteurs exacerbés par la pandémie de Covid-19 sont en cause : l’envie de déménager dans un logement plus grand avec un extérieur, de changer de cadre de vie grâce à la démocratisation du télétravail, de s’échapper des grandes villes, etc.
Immobilier : les villes où les prix ont le plus bondi
Voici les villes où le prix des logements anciens a le plus grimpé en un an (entre le 1er trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022) :
- Metz : +12,1 % (2 340 € le m² en moyenne au 1er trimestre 2022)
- Besançon : +12,3 % (2 100 € le m² en moyenne au 1er trimestre 2022)
- Orléans : +12,5 % (2 460 € le m² en moyenne au 1er trimestre 2022)
- Mulhouse : +16,7 % (1 300 € le m² en moyenne au 1er trimestre 2022)
- Bourges : +23,2 % (1 540 € le m² en moyenne au 1er trimestre 2022)
Concernant les maisons anciennes, c’est au sein des communes suivantes que leurs prix ont le plus augmenté :
- Chartres : +12,4 %. Le prix de vente médian au 1er trimestre 2022 est de 226 000 €.
- Marseille/Aix-en-Provence : + 12,8 %. Le prix de vente médian au 1er trimestre 2022 est de 380 100 €.
- Montauban : +14,6 %. Le prix de vente médian au 1er trimestre 2022 est de 219 900 €.
- Nîmes : +14,7 %. Le prix de vente médian au 1er trimestre 2022 est de 258 700 €.
- Nancy : +15,3 %. Le prix de vente médian au 1er trimestre 2022 est de 222 900 €.
Dans certaines grandes villes, en revanche, l’explosion des prix n’a pas eu lieu.
Immobilier : certaines grandes villes résistent à la flambée des prix
Les disparités régionales sont grandes. Les notaires de France observent une hausse modérée, voire une baisse des prix, dans quelques grandes villes.
Prix de l’immobilier : Bordeaux, Toulouse et Lyon en quasi-stagnation
Le prix des appartements anciens n’a que peu augmenté sur un an dans ces 3 grandes villes :
- Lyon : +1 % (5 050 € le m² en moyenne au 1er trimestre 2022)
- Toulouse: +1,8 % (3 200 € le m² en moyenne au 1er trimestre 2022)
- Bordeaux : +1,9 % (4 510 € le m² en moyenne au 1er trimestre 2022)
À Paris, les tarifs ont même chuté de 1,2 % (10 520 € le m²) et en Corse-du-Sud de 3,4 % (3 480 € le m²). C’est en revanche sur le marché des maisons que les baisses sont les plus nombreuses.
Prix de l’immobilier : les maisons plus accessibles dans ces villes ?
Le prix médian des maisons anciennes a diminué en un an dans les villes suivantes :
- Saint-Etienne : – 0,1 %. Le prix de vente médian au 1er trimestre 2022 est de 215 000 €.
- Dijon : -1,3 %. Le prix de vente médian au 1er trimestre 2022 est de 255 000 €.
- Amiens : -2,5 %. Le prix de vente médian au 1er trimestre 2022 est de 175 000 €.
- Metz : -3 %. Le prix de vente médian au 1er trimestre 2022 est de 245 400 €.
- Châteauroux : -3,8 %. Le prix de vente médian au 1er trimestre 2022 est de 125 000 €.
Cette chute des prix serait-elle due à une perte d’attractivité ? Depuis la pandémie, les Français semblent vouloir emménager des villes à taille moyenne, pour fuir le stress et les embouteillages tout en se rapprochant de la nature.
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