En 2022, malgré un contexte inflationniste et des conditions d’obtention de crédit durcies, le marché immobilier est resté globalement dynamique. Qu’en sera-t-il en 2023 ? Les prix de l’immobilier vont-ils baisser ? Où sera-t-il intéressant d’investir ? Prévisions.
Retour à la normale. Après deux années exceptionnelles en 2020 et 2021 en termes de volumétrie – 1,2 million de ventes en septembre 2021 -, une lente décrue a été constaté en 2022 (-5,4 % sur 12 mois). C’est ce qu’ont constaté les Notaires de France dans leur bilan annuel, concernant la vente des logements anciens. Le volume de transactions pourrait néanmoins atteindre 1,1 million, « ce qui reste exceptionnellement haut », ont déclaré les Notaires de France. « Les notaires ont pu ressentir une décélération sur les mois de septembre et octobre, accompagnée de délais de vente plus longs, signes d’un ralentissement un peu plus prononcé de l’activité immobilière dans les mois à venir », décrypte Maître Edouard Grimond. Quant aux prix, ils ont grimpé de 5,7 % au niveau national en moyenne. Les maisons demeurent plus convoitées que les appartements (respectivement +6,5 % et +4,7 %), et les centres urbains sont délaissés au profit des zones rurales (les prix ont bondi de 8 % en douze mois). Seul le marché immobilier parisien a fléchi de 1,2 %. Qu’en sera-t-il en 2023 ? Le décalage entre la montée rapide des taux d’emprunt et celle bien plus lente du taux d’usure, révisé chaque trimestre par la Banque de France, a engendré un effet ciseau excluant de nombreux candidats au crédit immobilier. L’accès au financement pourrait-il s’améliorer dans les mois à venir ? Dans quelles villes sera-t-il opportun d’investir ?
Immobilier 2023 : bouffée d’oxygène pour les emprunteurs
En janvier 2023, le taux d’usure, va être recalculé. Selon une note du Journal officiel publié ce 28 décembre, il passera de 3,05 % actuellement à 3,57 % pour un emprunt de 20 ans et plus.
Immobilier 2023 : janvier, un mois opportun pour les crédits
Pour rappel, le taux d’usure (principal obstacle ces derniers mois pour les futurs acquéreurs envisageant d’emprunter) fixe un taux effectif global au-dessus duquel les établissements bancaires n’ont pas le droit de prêter. Il englobe le taux d’intérêt, les frais de garantie, l’assurance emprunteur ainsi que les frais de dossier. Selon la Banque de France, « il sera plus facile d’obtenir un crédit immobilier en janvier » pour trois raisons :
- Des demandes de crédits immobiliers en baisse : soit moins de concurrence pour les prêteurs et plus de chance d’obtenir un prêt
- Un bon moment pour négocier : étant donné que les banques fixent leurs objectifs pour l’année à venir en fin d’année ou début d’année suivante, janvier peut être le timing idéal pour négocier. Les prêteurs sont en effet plus disposés à financer les candidats au crédit pour atteindre leurs objectifs.
- Les taux vont sensiblement baisser.
Immobilier 2023 : profiter avant la remontée des taux
Il pourrait être judicieux de profiter de la hausse du taux d’usure avant la remontée des taux de crédit par effet de rattrapage.
L’évolution doit ainsi être suivie de près en actualisant les simulations de manière régulière. Car tout peut se jouer à quelques jours d’intervalle. Un dossier peut être accepté à un instant T et non après. En effet, depuis un an, les taux d’intérêt remontent. D’environ 2 % actuellement en moyenne pour un prêt à 20 ans (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés), soit un point de plus qu’en 2021 à la même période, ils pourraient monter à 2,75 % dès début 2023 et atteindre la barre des 3,5 %, voire 4 % au cours de l’année, estiment les spécialistes. En cause, d’après Nexity :
- Une situation inflationniste qui perdure
- L’augmentation des taux directeurs de la BCE (Banque centrale européenne), menant les banques à procéder à une hausse de leurs barèmes
- La montée des taux obligataires sur 10 ans de l’État français servant de jalon aux banques, pour établir les taux fixes des crédits immobiliers
Qu’en sera-t-il des prix des biens immobiliers proposés à la vente ?
Immobilier 2023 : vers un maintien de la croissance des prix
D’après les prévisionnistes, pour toutes ces raisons, la croissance du marché immobilier devrait perdurer, mais à un moindre rythme.
Prix de l’immobilier 2023 : une hausse de 3 % en moyenne
En moyenne, les prix devraient bondir de 3 % sur l’ensemble du territoire français. De grandes disparités sont toutefois à prévoir. Dans les 50 plus grandes villes de France, une tendance haussière est attendue. Entre 2021 et 2022, les prix y ont augmenté de 5,4 %, rappelle Nexity. À la campagne, les prix de l’immobilier en 2023 devraient connaître la même augmentation qu’en 2022, soit 5 %. La croissance des prix devrait cependant se tasser à Lille, Nantes, Bordeaux et Toulouse et pourrait même baisser de 2 % à Lyon et de 1 % à Bordeaux et Toulouse. À Paris, les prix au m2 pourraient fondre de 3 % !
Immobilier 2023 : où investir ?
En résumé, le marché immobilier devrait suivre la même trajectoire d’évolution en 2023 qu’en 2021 et 2022. Ce sont les villes moyennes qui devraient tirer leur épingle du jeu (+ 3 %). Ceux souhaitant investir devront ainsi, de préférence, y privilégier les achats résidentiels, puisque leur potentiel d’accroissement de valeur est bien moins risqué que celui des biens immobiliers situés dans les grandes villes.
L’acquisition d’une maison en zone rurale peut aussi être un bon investissement, en raison d’une demande et d’une croissance plus forte.
Attention toutefois, comme le note le baromètre national des prix de l’immobilier de Meilleurs Agents, « mi-2023, il devrait être difficile, sauf excellents profils, d’emprunter sur 20 ans en dessous de 3,5 %. » Pour sécuriser son pouvoir d’achat, il est donc plus intéressant d’acheter dès à présent, à condition de se projeter dans le logement convoité sur le long terme. Le rapport de force étant en faveur des acheteurs, pour augmenter la rentabilité du projet, il ne faut pas hésiter à négocier le prix des biens, qui ont aujourd’hui du mal à trouver preneur.
Quelle banque choisir pour avoir le meilleur taux ?
Répondre à cette question est impossible d’une manière générale. Cela va dépendre :
- du dossier du futur acquéreur du bien immobilier : terrain, maison, appartement ou parking
- du projet à financer,
- du moment où la demande de prêt est émise …
Pour connaître la réponse, l’idéal est de se soumettre à un comparatif. Et pour le faire dans les meilleures conditions, c’est-à-dire rapidement en quelques minutes et gratuitement rien de mieux que les simulateurs. Actuellement, nous utilisons celui de Pretto, accessible dans le lien ci-dessus, et celui de Hypo. L’avantage du dernier est d’être un bot qui va poser quelques questions supplémentaires sur le projet. Cela peut parfois aider à mieux ficeler sa demande de prêt.
Un crédit vous engage et il doit être remboursé. Avant de vous engager, vérifiez votre capacité de remboursement.
