Crédit immobilier : les conséquences insoupçonnées de la hausse des taux

La hausse des taux de crédit immobilier, qui reste pourtant bien inférieure à l’inflation, fait des ravages. Le point sur les bouleversements du marché à venir.

L’obtention d’un crédit immobilier devient de plus en plus en difficile. Du fait de la pression inflationniste, les banques ont été contraintes de revoir leurs taux de crédit à la hausse. Les conséquences, quelquefois inattendues, sont nombreuses. Et ce, autant pour les acquéreurs que pour le marché immobilier. Les ménages les plus modestes ne sont plus les seuls impactés.

Crédit immobilier : de bons profils désormais exclus

Le bond inédit des taux des crédits immobiliers (se montant à environ 1,85 % sur 20 ans) et les fortes contraintes réglementaires prennent en otage les emprunteurs.

Le taux d’usure bloque les dossiers

Instaurés pour protéger les emprunteurs, le taux d’usure (fixé par la banque de France à 2,57 % sur 20 ans ce 1^er juillet) et le taux d’endettement maximal à 35 % freinent de multiples projets d’achat immobilier. Pour rappel, le taux d’usure correspond au maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer. Ce dernier, ayant augmenté moins vite que les taux de crédits, bloque ainsi les dossiers d’emprunteurs pourtant solvables. Les établissements bancaires ne peuvent, dès lors, pas offrir à leurs clients un TAEG (taux global comprenant le taux de crédit, le taux d’assurance et les frais de dossier), supérieur au taux d’usure.

Le moment est venu de se débarrasser des chaudières au fioul

 Si l’équipe de FioulRéduc recommande aux usagers d’anticiper la prochaine période durant laquelle il faut remettre le chauffage en route, pour le gouvernement, il est temps d’opter pour une solution alternative.

 Un coup de pouce de l’Etat pour passer au renouvelable

Pour aider les foyers qui cherchent à se débarrasser de leurs équipements de chauffage au fioul, l’Etat a mis en place un dispositif d’aide MaPrimeRénov :

• Il s’agit de la principale aide aux travaux d’économies d’énergie,
• Jusqu’à la fin de l’année, elle a été boostée pour financer l’installation de nouveaux systèmes de chauffage qui fonctionnent aux énergies renouvelables,
• Les équipements éligibles sont les pompes à chaleur eau/air, solarothermiques ou géothermiques, les équipements qui utilisent l’énergie solaire thermique ou qui fonctionnent au bois, aux sciures, aux résidus organiques, aux granulés de bois ou d’autres biomasses.
• Le montant de l’aide varie de 5 000 à 11 000 euros en fonction du niveau de revenus du ménage et du lieu d’habitation. Pour les pompes à chaleur eau/air en particulier, l’aide s’élève entre 3 000 à 5 000 euros selon les ressources du foyer.
• Grâce aux Certificats d’économies d’énergie ou CEE, en moyenne, les aides financières peuvent couvrir la moitié du remplacement de la chaudière.

Des économies annuelles pouvant atteindre 85% ! 

Grâce aux aides de l’Etat, les économies peuvent être conséquentes. Elles sont d’autant plus élevées pour les ménages modestes et ceux ayant de très faibles revenus et qui souhaitent installer de nouveaux équipements :

• 75 à 85% pour une chaudière à granulés,
• 60 à 65% pour une pompe à chaleur,
• 50 à 60% pour une chaudière à condensation au gaz.

Les économies d’énergie réalisées compenseront rapidement le reste à charge.

Un crédit vous engage et il doit être remboursé. Avant de vous engager, vérifiez votre capacité de remboursement.

« En réétudiant les dossiers pour lesquels nous avons obtenu un accord des banques en 2021, nous sommes arrivés aux conclusions suivantes s’agissant de l’impact du contexte actuel sur le marché immobilier dans son ensemble : 18% des dossiers financés en 2021 ne seraient plus finançables dans le contexte de marché de juin 2022 », a déclaré Pierre Chapon, co-fondateur de Pretto, expert en ligne du crédit immobilier.

D’après leurs calculs, « 220 000 ménages sont ainsi exclus du marché cette année :

• Près de 60 000 dossiers n’auraient plus été finançables car dépassant le taux d’usure
• Près de 160 000 dossiers n’auraient plus été finançables en l’état car dépassant le taux d’endettement maximum de 35%. »

De fortes inégalités

Les inégalités sont diverses : elles concernent non seulement les ressources, mais aussi l’accession à la propriété ainsi que le lieu d’habitation. « 30 % des ménages ayant un revenu mensuel inférieur à 3 000 € sont concernés, contre 13 % pour les ménages touchant plus de 5 000€ par mois », observe Pretto.

Les ménages les plus modestes, ceux vivant hors Ile-de-France et les primo-accédants sont les plus touchés. Concernant ces derniers, qui ont en règle générale une épargne limitée, les banques n’ont en effet que peu de marge de manœuvre pour les financer.

Les investisseurs locatifs pourraient cependant être aussi pénalisés. En cause, la limitation du taux d’endettement et la hausse des taux d’intérêts. Leur demande de prêt immobilier pourrait être refusée, puisque les marges dérogatoires concernant le dépassement du taux d’endettement sont majoritairement accordées aux acheteurs d’une résidence principale.

Hausse des taux du crédit immobilier : vers un marché totalement bloqué ?

Selon le 34^e observatoire de l’immobilier publié par Meilleurtaux le 12 juillet dernier, sans réforme du taux d’usure, le marché pourrait complètement se bloquer.

Gare à l’effet ciseau provoqué par la hausse des taux

« Si le calcul du taux d’usure n’est pas réformé rapidement, nous nous dirigeons inexorablement vers un marché totalement bloqué », décrypte Maël Bernier, porte-parole chez Meilleurtaux.

Le maintien du taux d’usure allié à la hausse des taux engendre un effet ciseau, facteur d’exclusion. Les ménages qui n’obtiendront pas leur crédit vont alors se rabattre sur la location. La pression locative risque donc d’exploser, tout comme les prix des loyers.

Le pouvoir d’achat des acquéreurs impactés

On pourrait penser que les prix immobiliers pourraient diminuer, mais un autre phénomène tend à produire l’effet inverse. En raison du conflit russo-ukrainien, les prix des matériaux de construction bondissent. Certaines matières premières restent aussi bloquées aux frontières, ce qui retarde les acheminements. Acquérir un bien dans l’immobilier neuf pourrait alors coûter plus cher dans les semaines à venir. Même constat pour les projets dans l’ancien, nécessitant d’importants travaux. D’ailleurs, fait étonnant, selon la majorité des courtiers, les banques sont désormais plus attentives à la localisation du bien (éloignement par rapport au lieu de travail pouvant conduire à d’importants frais de carburant), à sa vétusté (performance énergétique) et au montant des travaux potentiels dans l’ancien. Cela afin d’anticiper un éventuel prêt travaux ou consommation dans un futur plus ou moins proche. L’ensemble du projet immobilier est à présent scruté.