Face au blocage du marché immobilier, tous les professionnels du secteur se sont mis à espérer de nouvelles conditions d’octroi de crédit plus assouplies.
D’autant plus qu’un mouvement positif s’était amorcé avec le retour d’un grand nombre de banques sur le marché du prêt immobilier. Malheureusement, la réunion des plus attendues du Haut Conseil de stabilité financière présidée par le ministre de l’Economie et des Finances Bruno Le Maire n’a donné lieu qu’à des décisions mineures.
Quelles sont ces nouvelles mesures d’accès au crédit ? Vont-elles vraiment faciliter l’accès au crédit immobilier ?
Des prêts allongés jusqu’à 27 ans en cas de gros travaux
En règle générale, la limite des prêts immobiliers est fixée à 25 ans.
La première mesure décidée par le Haut Conseil consiste à porter la durée maximale du prêt jusqu’à 27 ans lorsque les travaux de rénovation reviennent à plus de 10% du coût total de l’achat. Jusqu’ici, un tel allongement n’est obtenu que lorsque les rénovations représentent 25% du prix de l’achat global.
Face à cette décision, on peut se demander s’il ne s’agit pas d’une usine à gaz. Elle donne un peu de flexibilité et incite à effectuer des travaux, les détails ne sont pas assez précis. Est-ce que cela concerne tous les types de travaux ou seulement ceux qui contribuent à la rénovation énergétique ?
Une sortie des intérêts des prêts relais de la norme HCSF
Jusqu’à maintenant, les prêts relais pouvaient entraver l’octroi d’un prêt immo.
Ses intérêts sont compris dans les charges du foyer et sont pris en compte dans le calcul du taux d’endettement. Désormais, les établissements de crédit sont autorisés à les exclure lors de l’appréciation du taux d’effort de l’emprunteur dès lors que le prêt relais est inférieur ou égal à 80% de la valeur du bien immobilier mis en vente.
Il s’agit d’une bonne nouvelle puisque le système actuel est aberrant selon des experts du secteur. Néanmoins, les prêts relais ne représentent qu’un poids dérisoire de moins de 10% des financements immobiliers.
Des dérogations simplifiées pour les banques
Les règles actuelles en termes de crédit immo indiquent que la durée ne doit pas excéder 25 ans et l’endettement 35%.
Toutefois, les banques ont la possibilité d’y déroger pour 20% de leur production, en fonction du profil des emprunteurs et de leurs projets. Pour leur laisser davantage de flexibilité et ne pas les contraindre à refuser l’octroi de prêts à des emprunteurs potentiels, ces derniers peuvent maintenant respecter cette marge sur trois trimestres glissants au lieu d’un seul. En clair, un établissement prêteur peut dépasser le seuil de dérogation de 20% accordé sur un trimestre à condition d’être dans les règles sur trois trimestres.
Un droit de réexamen des dossiers refusés
Les banques pourront désormais mettre en place une procédure qui consiste à examiner un dossier de demande de crédit immobilier pour la deuxième fois. Les emprunteurs solvables ayant un premier dossier refusé pourront :
- Demander à ce qu’il soit réétudié,
- Demander davantage d’explications concernant le refus.
Cependant, les modalités restent floues. Comment et qui peut effectuer ce deuxième examen de dossier ?
Ces décisions du HCSF sont insuffisantes et peu convaincantes. La seule mesure efficace qui consiste à accorder un moratoire sur les règles du HCSF coupant court à une situation inique n’a pas été retenue. Certains experts du secteur parlent même d’une petite forme d’hypocrisie dans le fait de laisser penser que ce sont les établissements bancaires qui ne veulent pas prêter. Ces derniers ne prêtent tout simplement plus parce qu’ils appliquent les règles qui leur sont sommées de respecter. Qui plus est, la menace de surendettement des ménages souvent mise en avant et l’utilisation du mot « subprimes » ne sont que des fausses excuses. En France, il n’y a ni surendettement lié au prêt immobilier ni subprimes.
