Comme dans toute relation contractuelle, des conflits peuvent naître entre un propriétaire et son locataire liés par un bail. Quelles sont les discordes les plus fréquentes ? Face à ces situations délicates, comment faire pour les gérer au mieux ?
Les loyers impayés
Que le locataire soit de bonne ou de mauvaise foi, il arrive qu’il ne parvienne plus à s’acquitter de son dû dans les délais impartis.
Pour sortir de cette impasse, le propriétaire peut :
- Envoyer une mise en demeure pour ne pas laisser la situation se dégrader,
- Se retourner vers le garant s’il y en a pour exiger le règlement des impayés,
- Agir en justice en cas de non-régularisation après avoir invité le débiteur à exécuter ses obligations.
L’expulsion du locataire
En cas de non-recouvrement des loyers, le juge peut donner l’ordre de résilier le bail et d’expulser l’occupant. Cette procédure suit des règles :
- Le locataire reçoit un commandement de quitter les lieux par voie d’huissier,
- Il dispose d’un délai de 2 mois pour évacuer le logement,
- Il ne peut être expulsé durant la trêve hivernale.
Le non-remboursement du dépôt de garantie
Un locataire qui quitte un logement attend le reversement du dépôt de garantie encaissé par le bailleur à la signature du bail. Si ce dernier tarde à le renvoyer ou ne renvoie qu’une partie, il doit pouvoir justifier cette retenue en apportant la facture des réparations engagées.
La fourniture d’un logement non décent
Un bien mis en location doit être en bon état général. Si tel n’est pas le cas après l’entrée du locataire dans les lieux, il lui est possible d’engager la responsabilité du propriétaire. Un courrier par LRAR peut lui être adressé pour lui faire part de la nuisance et lui demander d’y remédier.
Les litiges concernant l’entretien et la réparation du bien immobilier
Les travaux d’entretien et de réparation liés aux éléments essentiels et structurels du logement sont à la charge des propriétaires bailleurs. En revanche, ce sont les preneurs qui doivent assumer les réparations mineures et les travaux d’entretien courants.
Bien souvent, les tensions entre les deux parties concernent :
- L’incompréhension suscitée par cette distinction,
- Le refus du locataire de payer les réparations,
- Les demandes abusives de l’occupant.
Pour limiter ces conflits, il est judicieux de bien rédiger le bail et de s’y tenir. En cas de litiges, il convient de bien se faire comprendre et de rester ferme.
Les désaccords concernant les charges locatives
En général, le bailleur demande des provisions sur charges avec le loyer. Elles sont calculées en fonction de l’estimation de la consommation de gaz, d’eau ou d’électricité. Les différends apparaissent dans deux cas :
- Les charges locatives sont sous-évaluées,
- Les provisions sont surestimées.
Dans les deux cas, il est nécessaire d’apporter les pièces qui justifient la consommation réelle.
Les troubles de jouissance
Les locataires bruyants, perturbateurs ou indisciplinés, peuvent affecter la tranquillité d’autres occupants.
Dans ce cas :
- Il est dans l’obligation du bailleur d’annexer le règlement de copropriété au bail,
- Il est également de son devoir de rappeler les obligations contractuelles du preneur,
- En cas de troubles persistants, il peut envoyer des lettres de rappel ou procéder à la résiliation du bail.
Les conflits liés à la sous-location du bien
En règle générale, un preneur ne peut pas sous-louer son logement sans l’accord préalable du propriétaire. En l’absence d’autorisation écrite, ce dernier peut :
- Résilier le bail,
- Attaquer le locataire en justice.
Comment résoudre les conflits entre propriétaires et locataires ?
Quel que soit le désaccord, la première étape consiste à discuter pour tenter de le dénouer à l’amiable.
Qu’est-ce que la Commission départementale de conciliation (CDC) ?
Dans le cadre de litiges opposant locataires et propriétaires, il est possible de faire appel à la CDC. Celle-ci intervient en sa qualité d’organisme non judiciaire de médiation chargé d’apporter des solutions. Son recours est gratuit. Elle se compose de représentants d’associations de locataires et d’organisations de propriétaires à parts égales.
Pour saisir la commission, il suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à la préfecture. Cette lettre est composée d’un dossier en deux exemplaires contenant les informations suivantes (liste du site du gouvernement) :
- Les coordonnées des deux parties,
- Le litige expliqué le plus clairement possible,
- Une copie du contrat de bail,
- La copie des états des lieux d’entrée et de sortie pour les litiges relatifs au dépôt de garantie,
- Et tous les documents utiles pour étayer le dossier (correspondances, mails, plans, photos…).
Une fois le dossier complet reçu, les deux parties sont convoquées à un rendez-vous auprès de la commission afin d’examiner l’affaire. Pour ce faire chacune des parties est entendue.
Faire appel à la justice mais pas à n’importe quel prix
Si la communication ne suffit pas pour obtenir des résultats, il est judicieux de faire appel à la justice. Cependant, entre les frais d’avocat et le temps passé à tenter de résoudre le problème, beaucoup s’y perdent.
C’est pour cette raison, que le cabinet Ziegler et Associé, spécialisé et droit bancaire, cryptomonnaies et arnaques financières a lancé un site pour faciliter les mises en demeure. Avec le site Justicelib, la rédaction d’une mise en demeure est plus rapide et bien moins chère! . Pour moins de 60€ et en quelques jours seulement, le document officiel sera envoyé.
Les plaignants qui passent par les avocats spécialisés de cette plateforme pour rédiger, signer et envoyer leur lettre de mise en demeure, augmentent leurs chances d’obtenir une réponse positive de leurs débiteurs à 95%.
