Depuis le début de l’année, des milliers de ménages sont obligés de reporter, voire délaisser leur projet d’accession à la propriété en raison d’un grand nombre de rejet de prêt immobilier. Pourquoi une telle proportion de refus ? Quelles sont les solutions alternatives ?
Pourquoi plus de 4 demandes de prêt immobilier sur 10 sont recalées ?
Un sondage réalisé par Opinion System et l’Association française des intermédiaires en bancassurance a révélé que depuis le début de l’année, 45% des demandes de crédit immobilier ont fait l’objet d’un rejet.
Le mode de calcul du taux d’usure est obsolète
Cette situation inédite s’explique notamment par les limites exigées par le taux d’usure. Pour rappel, il s’agit du taux maximal légal que les banques doivent obligatoirement appliquer afin de protéger les emprunteurs. Il est fixé par la Banque de France chaque trimestre. Son calcul tient compte de la moyenne des taux d’intérêt pratiqués au cours du trimestre précédent que la banque centrale augmente d’un tiers. Outre le taux du prêt, il prend en considération d’autres frais tels que les frais de dossier, l’assurance emprunteur et les garanties.
Lorsque les taux évoluent peu, la limite joue son rôle de protecteur pour les emprunteurs. Cependant, depuis le début de l’année, l’évolution des taux d’usure n’est pas aussi rapide que celle des taux eux-mêmes. Il existe même un décalage dans le temps entre la limite trimestrielle et les taux utilisés pour son calcul. Pour les établissements de crédit, il est difficile de rester sous une usure donnée lorsqu’il faut nécessairement inclure d’autres frais à un taux nominal déjà élevé. Le calcul devient même impossible lorsque l’assurance de prêt pèse lourd dans le TAEG. Résultat, les emprunteurs sont pénalisés puisque les refus se multiplient.
Les autres principales raisons de rejet d’une demande de crédit immobilier
En général, l’octroi d’un crédit à l’habitat est refusé en raison de l’une des 4 causes suivantes :
- Le taux d’endettement est trop élevé. Depuis janvier 2022, ce taux ne peut pas excéder 35%.
- L’apport personnel est jugé insuffisant. En principe, les banques demandent 10 à 20% du montant du crédit sollicité. Son niveau est en hausse.
- Une mauvaise gestion du compte bancaire dont la récurrence des découverts bancaires,
- L’instabilité financière du demandeur au regard de ses revenus.
Quelles solutions pour faire face à ce nombre grandissant de demandes de prêt refusées ?
Pour remédier à cette situation inédite, il existe des solutions que ce soit du côté des professionnels, de l’État ou des emprunteurs.
Les professionnels sollicitent un changement de calcul du taux d’usure
Face à une situation qui devient critique, les professionnels parlent de l’obsolescence du mode de calcul de l’usure. Pour éviter que le marché ne soit fortement impacté, ils avancent plusieurs solutions dont :
- La réforme de la méthode de calcul afin d’obtenir un seuil plus cohérent face aux réalités économiques.
- L’exclusion de l’assurance emprunteur du calcul du TAEG pour ne pas pénaliser les emprunteurs dont les plus endettés.
Les actions à mener du côté des emprunteurs
Pour les emprunteurs, des solutions existent en cas de refus de crédit immobilier :
- Si le taux d’endettement est trop important, une diminution des charges est nécessaire : limitation des dépenses, renégociation de certains abonnements, rachat de crédits,
- Si les ambitions sont trop élevées, il serait envisageable de les revoir à la baisse en diminuant le montant de la demande,
- Pour obtenir des mensualités moins importantes, il peut être judicieux d’allonger la durée du crédit,
- Recourir à une aide financière auprès d’un proche peut solutionner un apport personnel insuffisant,
- Les personnes aux revenus variables doivent démontrer qu’ils ont été suffisants sur plusieurs années pour envisager un prêt.
- La mauvaise gestion d’un compte bancaire peut être améliorée sur la durée, quitte à reporter le projet.
- En faisant appel à un courtier, les éventuelles failles d’un dossier peuvent être rapidement décelées.
Pour mettre toutes les chances du côté de l’emprunteur, il est aussi conseillé de faire jouer la concurrence. Cette démarche n’est pas seulement recommandée pour trouver les meilleures offres. Puisque chaque banque a sa propre stratégie en la matière, il n’est pas exclu qu’un dossier refusé chez un établissement soit accepté chez un autre.
Un crédit vous engage et il doit être remboursé. Avant de vous engager, vérifiez votre capacité de remboursement.
