INTERVIEW. Face à la hausse vertigineuse des taux d’emprunt, les primo-accédants, comme tout autre particulier, éprouvent des difficultés à trouver un financement. Acquérir un bien immobilier reste néanmoins possible. Laurent Della Santina, Directeur Général Associé chez Novanéa, commercialisateur de programmes immobiliers neufs, nous livre ses conseils.
Comment devenir propriétaire de son logement en 2023 ? Pour bon nombre de ménages et primo-accédants souhaitant acquérir un logement, la hausse vertigineuse des taux d’emprunt constitue un réel frein. À cela s’ajoute des prix immobiliers qui restent élevés quasiment partout, même si la tendance s’oriente à la baisse. Les investisseurs renoncent-ils pour autant à leur projet immobilier ? Quelles solutions s’offrent à eux pour mener à bien leur achat ?
Premier achat immobilier : « Une légère baisse de la demande constatée », mais…
« La difficulté à trouver un financement pour tout particulier, notamment pour les primo-accédants est flagrant depuis plusieurs mois maintenant », constate Laurent Della Santina, Directeur Général Associé chez Novanéa, commercialisateur de programmes immobiliers neufs. « Pour autant, cela n’a pas encore eu d’impact sur les prix tant dans l’immobilier ancien que dans le neuf. »
« Le projet Habitation reste d’une importance majeure dans notre société »
C’est ce qu’observe l’expert, au sein de Novanéa.
80 consultants répartis entre Aubagne, Montpellier, Paris, Lyon et Antibes aident les investisseurs à réussir leur projet immobilier. « Chez nous, même si nous constatons une légère baisse de la demande, celle-ci reste toutefois soutenue au regard de la situation. Une fois de plus, il est évident que le projet ‘habitation’ reste d’une importance majeure dans notre société », assure-t-il. Et ce, que cette habitation soit destinée à la résidence principale, à la résidence secondaire et de plaisir ou à l’investissement locatif pur et dur.
Car, selon lui, l’objectif ‘habitation’ est directement lié à la vie des particuliers, qui malgré la conjoncture, fort heureusement, continue. Des couples se font et se défont (et cela quelle que soit la tranche d’âge), des enfants naissent, les déménagements professionnels continuent, de jeunes actifs souhaitent investir dans la pierre, on souhaite un jardin, une terrasse, des espaces plus grands, on investit pour la retraite, pour les enfants… C’est cela la vie, et celle-ci nous emmène constamment à revoir nos prétentions immobilières, quelle que soit la situation conjoncturelle », analyse-t-il.
Emprunter reste « une véritable opportunité d’investissement »
Selon divers courtiers, les taux d’emprunt vont continuer d’augmenter jusqu’à 4 ou 5 % cet été, « entre juillet et septembre, pour se détendre légèrement en fin d’année ou début 2024 », estime Laurent Della Santina. Le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs ne cesse ainsi de diminuer.
Un crédit de 200 000 € sur 20 ans coûte actuellement 73 229€ d’intérêts (taux nominal à 3,29%), contre 20 749 € fin 2021 (taux nominal à 1%).
« Dans tous les cas, il nous faudra nous habituer à des taux plus élevés que ceux des dernières années, qui eux étaient anormalement bas », prévient-il. Cependant, « le coût de l’argent prêté reste très intéressant. N’oublions pas que financer un bien immobilier (dont la valeur augmentera dans le temps) avec de l’argent qui ne nous appartient pas et le rembourser mensuellement est une véritable opportunité d’enrichissement. Qui pourrait acheter sa résidence principale sans le procédé de l’effet de levier du prêt bancaire ? », pointe-t-il.
Le crédit immobilier, un mode d’épargne très performant ?
Pour le DG de Novanéa, il est important de rappeler que :
– « La mensualité étant composée d’une partie de capital et d’une partie d’intérêts, c’est un mode d’épargne très performant. Nous nous logeons et épargnons en même temps. Contrairement à la location où nous pouvons considérer le loyer comme étant des intérêts à 100 %.
– Le taux d’intérêt réel du prêt n’est jamais le taux d’intérêt facial présenté.
En effet, le taux d’intérêt facial (dans votre exemple 3,29 % ou 1 %), étant calculé annuellement sur le capital restant dû, n’est pas aussi élevé que présenté. Dans l’exemple que vous prenez, celui des 200 000 € empruntés à 3,29 % sur la première mensualité, le taux d’intérêt sera calculé sur les 200 000 € empruntés ; mais au fil du temps, ce taux facial, qui ne changera pas, s’appliquera en revanche à un capital de plus en plus faible pour arriver à zéro au terme des 20 ans. Dans le cas présent, le taux moyen de notre emprunt est de ((73 229 € * 100) / 200 000 €)) / 20 ans = 1,83 % environ. »
Immobilier : vers une baisse des prix à la fin de l’année ?
D’après les experts, les prix de l’immobilier devraient baisser en 2023, afin de compenser la hausse de taux. Certains anticipent une contraction pouvant aller jusqu’à 10% en fin d’année. Les primo-accédants doivent-ils selon vous patienter encore un peu avant de se lancer ?
Premier achat immobilier : « Un risque de crispation du marché » dans l’ancien
« J’entends ces prévisions, pour autant je ferais une distinction entre le marché de l’ancien et celui du neuf, qui sont deux marchés extrêmement différents, régis par la même loi, celle de l’offre et de la demande », notifie le professionnel de l’immobilier.
« Le marché de l’ancien, étant un marché de gré à gré entre particuliers, est de base un marché de ‘négociation’. Un vendeur doit vendre rapidement son bien, et/ou se trouve dans une période particulière comme actuellement, sera enclin à revoir son prix pour réaliser la transaction. Par ailleurs, les propriétaires qui eux ne sont pas pressés, remettront à plus tard leurs projets de vente, le temps que les choses s’éclaircissent. Il sera alors possible de voir une offre immobilière s’amenuiser progressivement. C’est un risque majeur de crispation du marché : un choc d’offres », alerte-t-il.
La loi de l’offre et de la demande fortement déséquilibrée dans le neuf
D’ailleurs, dans le neuf, cette crispation et ce choc d’offres sont déjà présents depuis plusieurs mois.
« L’offre actuellement disponible n’a jamais été aussi basse depuis des années. La conjonction de raisons telles que les deux années de Covid, le peu de permis de construire instruits et accordés, la tension sur les matières premières et l’énergie, le coût de la main d’œuvre, les normes imposées à l’habitat neuf font que la loi de l’offre et de la demande est fortement déséquilibrée. Les acteurs du monde du neuf ont non seulement une marge de manœuvre extrêmement faible sur les prix des biens actuellement disponibles, mais aucune visibilité à moyen / long terme sur leur avenir. »
Dans cette conjoncture, comment les primo-accédants peuvent-ils espérer réussir leur projet immobilier ?
Primo-accédant : 5 conseils pour le réussir
Des solutions pour obtenir un prêt immobilier et financer sa première résidence principale existent. Laurent Della Santina, DG de Novanéa, en propose 5.
Conseil n°1 : acheter le plus tôt possible
« Comme en toutes périodes, je conseillerai à tout futur primo-accédant d’acheter leur résidence principale le plus tôt possible. Pour cela, il faut savoir s’entourer des meilleurs conseils et d’être accompagné dans chacune des étapes clefs de leur acquisition.
Conseil n°2 : faire le point avec un courtier compétent
« Avant de partir à la recherche de l’appartement rêvé, faites le point avec un courtier compétent et définissez précisément le budget auquel vous aurez droit. Je sais que cette étape est quelquefois frustrante, car la réalité peut être surprenante. Considérez toutefois cette première acquisition comme un projet « tremplin » vous permettant d’avancer vers celui qui vous motive le plus.
C’est lors de ce premier achat que votre avenir de propriétaire va se jouer surtout au regard du marché immobilier dans les grandes villes et leurs périphéries.
C’est également lors de cette étape que vous découvrirez les aides auxquelles vous avez droit : PTZ, chèque premier logement, prêts aidés… »
Conseil n°3 : acheter dans le neuf est à ce jour la meilleure option
« Une fois le budget étudié et adapté, vous constaterez rapidement qu’acheter dans le neuf est à ce jour la meilleure option pour ce premier achat. Vous pourrez bénéficier tout d’abord :
- Du Prêt à Taux Zéro
- De frais de notaire réduits
Vous éviterez également les frais d’agence et d’intermédiation et votre logement ne vous demandera aucuns travaux importants. Il sera aussi économe en consommation d’énergie, il y aura donc moins de charges à prévoir. »
Conseil n°4 : se rapprocher d’un commercialisateur de programmes immobiliers neufs plutôt que d’un promoteur
« Si vous optez pour la solution du Neuf, rapprochez-vous d’un commercialisateur de programmes immobiliers neufs plutôt que d’un promoteur. En effet, celui-ci ayant accès à l’ensemble du stock de tous les promoteurs sera plus neutre dans le conseil et surtout, vous permettra de gagner du temps. C’est ce temps précieux qui fera que vous serez informé en priorité des opportunités. »
Il est important de préciser que les commercialisateurs travaillent au même prix que les promoteurs et font bénéficier leurs clients des mêmes offres commerciales.
« Soyez à l’écoute de leurs conseils, des opportunités de développement de secteurs géographiques qui vous seront présentées, soyez en acceptation des compromis qui vous seront exposés afin de faire la meilleure opération possible. Que ces compromis portent sur la surface du logement souhaité, du nombre de pièces ou de sa localisation, soyez convaincu que le but de tout commercialisateur digne de son métier est de vous satisfaire et vous trouvez le bien répondant à votre cahier des charges, mais également à vos possibilités financières. C’est un travail qui doit être fait main dans la main et en toute confiance. De la réussite de votre première opération dépendra la seconde, puis la troisième… Les Français déménagent en moyenne 4,6 fois au cours de leur vie, soyez donc rassuré pour votre premier achat, vous n’y resterez pas », note l’expert.
Conseil n°5 : préparer un dossier de financement complet
Une fois l’appartement qui vous convient trouvé, « retournez voir le courtier et préparer avec lui le dossier de financement de la meilleure des manières. Soyez réactif et « professionnel ».
C’est la qualité du montage de votre dossier de financement qui déterminera le retour rapide ou pas de la banque que votre courtier sollicitera. En ce sens, il faudra un dossier complet dès le début. Faites alors confiance à votre partenaire courtier pour vous représenter auprès des banques et défendre votre dossier bec et ongles », assure-t-il.
