Une Société Civile Immobilière (S.C.I.) regroupe plusieurs personnes physiques ou morales autour d’un projet immobilier. Cela permet au groupe de détenir un patrimoine commun en évitant les inconvénients de l’indivision. Cette solution permet donc la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.
En savoir plus sur son fonctionnement, sa fiscalité, sa constitution… en bas de cette page. Si vous souhaitez en savoir plus sur les 6 atouts et 6 inconvénients d’une SCI et quel est le process pour en créer une, rendez-vous en fin d’article.
Doit-on ouvrir un compte pour toutes les SCI ?
Ouvrir un compte pour une S.C.I. n’est pas obligatoire si votre chiffre d’affaires annuel est inférieur à 5000€. Ce changement est prévu avec l’application de la loi PACTE.
Mais si la structure décide d’ouvrir un compte cela revient à ouvrir un compte professionnel. Certaines banques peu regardantes acceptent encore d’ouvrir un compte personnel mais c’est de plus en plus rare.
Nous allons regarder les différents frais auprès des banques :
- Frais de tenue de compte
- Coût annuel de la carte bancaire
Comment choisir la banque adaptée au statut d’une SCI ?
Le choix de la banque pour une SCI dépend de deux situations distinctes:
- la SCI n’a pas besoin de financement. Ce cas de figure concerne les SCI suivantes :
- les SCI qui ne sont pas obligées de souscrire un prêt lors de leur création,
- les SCI qui ont déjà souscrit un crédit mais souhaitent procéder à un changement de banque,
- les SCI familiales qui font des emprunts à titre personnel dans le but de les verser par le biais d’un apport en compte courant ou en numéraire.
Si la SCI se retrouve dans l’un de ces cas, elle peut se tourner vers les banques en ligne et les néobanques pour professionnels pour y ouvrir un compte. Toutefois, ce ne sont pas tous les établissements bancaires qui acceptent les SCI. Elles ne sont pas acceptées chez la plupart des banques en ligne connues telles que Monabanq, Hello Bank, Boursorama ou encore BforBank.
Par contre, plusieurs néobanques qui se sont spécialisées dans les comptes professionnels proposent un compte courant pour les SCI.
Il s’agit notamment de :
- Indy : qui allie un outil comptable et un compte pro a prix très attractif.
- Qonto,
- Anytime,
- Memo Bank
- ou encore de Manager One.
Elles proposent en général des offres adaptées avec des services entièrement disponibles en ligne. Qui plus est, leurs offres se distinguent par leur faible coût. Ainsi, la SCI bénéficie d’un compte bancaire peu cher, souvent avec des frais de tenue de compte quasi-inexistants.
- La SCI a besoin de financement. Dans ce cas de figure, plusieurs choix sont possibles :
- Ouvrir un compte auprès d’une banque traditionnelle. En principe, celle-ci dispose d’une large gamme de services adaptés à une SCI et propose l’accompagnement par un conseiller,
- Si la plupart des néobanques ne sont cependant pas habilitées à proposer des crédits, la jeune banque indépendante Memo Bank est un établissement de crédit agréé. De ce fait, elle est autorisée à proposer des solutions de financement auxSCI,
- La néobanque Anytime, de son côté, propose de mettre ses clients en relation avec les établissements de crédit partenaires.
Quel est l’intérêt d’ouvrir un compte dédié à la SCI ?
Ouvrir un compte dédié à la SCI présente plusieurs avantages :
- Il permet la séparation des opérations réalisées en tant que particulier des opérations de nature commerciale. De ce fait, les confusions comptable et fiscale seront évitées,
- Des co-titulaires et des mandataires distincts de ceux du compte privé de l’associé peuvent être nommés,
- Il est possible pour les associés de demander un prêt immobilier au nom et pour la SCI,
- La SCI peut bénéficier de services bancaires adaptés.
Quelles sont les forces et faiblesses d’une S.C.I. ?
Ouvrir une SCI n’est pas un acte anodin. Certaines personnes le font lors d’un achat immobilier car leur comptable leur a conseillé mais ils ne savent pas vraiment pourquoi. Avec ces informations, vous saurez rapidement, les avantages et inconvénients de cette solution.
Avantages d’ouvrir une S.C.I.
- En cas de donation, partage ou succession, cette solution est très intéressante. Les parts sont clairement indiquées dans les statuts.
- Une SCI peut permettre de protéger le conjoint survivant en lui accordant la gérance de la structure.
- En cas d’acquisition de bien, la SCI offre un cadre légal pour contracter un emprunt et amortir le coût d’acquisition qui sera déduit du résultat de la SCI.
- Mutualisation de la capacité de financement des associés pour des achats, travaux .. plus importants.
- Protection du patrimoine car les parts de la S.C.I. sont « insaisissables ».
- La revente de part entre associés est plus intéressante avec une SCI et une action sous seing privé : 5% pour les reventes de parts de SCI contre 8 à 10% de frais de notaire habituellement.
Inconvénients d’ouvrir une S.C.I.
- Chaque associé est caution sur la totalité de l’emprunt. Si emprunt il y a. Il est donc préférable de s’associer à des personnes dont les garanties financières sont solides.
- Elle ne peut pas avoir pour objet principal l’achat-revente d’immeubles, ni la location en meublé. Si c’est le cas, la SCI devient une société commerciale soumise à l’Impôt sur les Sociétés. (IS)
- La location en meublé n’est pas possible en l’état. Il faut ajouter au bail une convention de « prêt de meuble » et la fiscalité est en revenus fonciers.
- Les baux de location sont de 6 ans, sauf dans le cas de SCI familiale.
- La SCI a des coûts de fonctionnement: entre 1500 et 3000€ pour la rédaction des statuts. Le changement de siège social coûte 800€/.
- De lourdes formalités administratives.
Quel est le fonctionnement et la fiscalité d’une SCI ?
Pour être plus précis sur la SCI, voici d’autres informations:
Comment constituer une SCI ?
- Il faut au moins être 2 associés pour constituer une SCI. Il peut s’agir de personnes physiques ou morales.
- Les statuts peuvent se faire sous seing privé. Mais ils doivent être enregistrés à l’administration fiscale.
- Une annonce légale doit paraître dans un journal adhoc.
- Sa durée de vie ne dépasse pas 99 ans.
- La revente d’un logement est faisable, cependant cela ne doit pas être son objet principal.
Quelle est la fiscalité de la SCI ?
- La plupart sont à l’Impôt sur le Revenu (IR), la fiscalité est identique à celle des particuliers. Les associés doivent déclarer le quote-part des revenus dans la catégorie : revenus fonciers.
- Si le choix de l’impôt sur les sociétés (IS) a été choisi, la SCI est alors imposée comme une société. L’IS diminue l’imposition des revenus mais majore la plus-value. On peut par exemple déduire l’amortissement des immeubles. Cette option permet souvent de disposer d’une trésorerie plus importante pour rembourser l’emprunt. Mais ce choix est à éviter si les associés souhaitent vivre dans le bien. En cas de location de meublé, la SCI relève OBLIGATOIREMENT de l’IS.
Quel est le fonctionnement d’une SCI ?
- Il faut nommer un gérant.
- Le rôle du gérant: gestion du règlement des charges, déclaration fiscale et administration, encaissement des loyers … ).
- Il est engagé sur la partie civile en cas de faute de gestion et sur la partie pénale en cas de malversations.
Quels sont les justificatifs à fournir pour ouvrir un compte pour une SCI ?
Quand vous procédez à la demande d’ouvrir d’un compte professionnel pour une S.C.I., voici les pièces justificatives que l’on va vous demander.
- Une photocopie de la pièce d’identité du gérant,
- Une photocopie de la pièce d’identité de tous les mandataires qui pourront avoir accès au compte,
- Un extrait KBIS (si nécessaire),
- Les statuts ou le projet de statuts de la S.C.I.,
- L’extrait de publication du journal d’annonce officiel.
Actions à faire après l’ouverture du compte S.C.I
A la création de la S.C.I. les actionnaires doivent faire un dépôt de capital initial. Cette action est indispensable à l’obtention de l’attestation de dépôt de capital pour l’immatriculation de la société au greffe du tribunal de commerce.
Une fois l’immatriculation effectuée, le dépôt est transféré du compte temporaire vers le compte bancaire de la S.C.I.
Quelle banque choisir dans le cadre d’une SCI à l’IR ?
Si la SCI est imposée au même régime que les particuliers, rendez-vous sur le profil de base.
Quelles sont les différences entre une SCI et le régime de l’indivision ?
Aussi bien la SCI que l’indivision va permettre à plusieurs personnes de devenir propriétaire d’un même bien.
Le régime de l’indivision s’applique d’office à la suite d’une succession et ne nécessite aucune formalité. Chacun des propriétaires détient des droits identiques sur la totalité du bien même si chaque indivisaire possède une quote-part.
À l’inverse d’une indivision, les droits de chacun des associés d’une SCI sont limités à ses parts sociales. Le bien immobilier appartient à la société et les associés détiennent le capital social.