Malgré les conditions actuelles, aucune « hausse générale du nombre d’impayés dans le parc privé comme dans le parc social » n’est jusque-là constatée, d’après l’Observatoire National des Impayés Locatifs. Cependant, la situation pourrait très vite dégénérer en raison des mesures récemment prises (début 2023). Entre les appels aux charges locatives et les réévaluations de loyers, les propriétaires ont de quoi redoubler de vigilance en ce qui concerne le paiement du loyer. Mais si par malheur un locataire refuse de payer ou ne peut pas y parvenir, que faut-il faire ?
Loyers impayés : des constats rassurants, mais pas assez
Toute répercussion à un loyer non payé doit commencer par une vérification des termes du bail.
Une nouvelle loi pour les tricheurs : référé-expulsion
Les nouvelles sont plutôt bonnes en ce qui concerne le nombre d’impayés. Cependant, cela n’a pas empêché le député Renaissance Guillaume Kasbarian de prendre les devants en instaurant une nouvelle loi qui sera adoptée d’ici quelques semaines. Il s’agit d’une loi qui vise à renforcer les droits des propriétaires qui sont confrontés à des locataires qui ne paient pas leur loyer de manière répétée. En substance, la loi propose de permettre aux propriétaires de récupérer leur propriété plus rapidement en cas d’impayés de loyer répétés.
Plus précisément, la loi propose de simplifier et d’accélérer la procédure d’expulsion des locataires qui ne paient pas leur loyer, en créant un nouveau dispositif appelé « référé-expulsion« . Ce dispositif permettrait aux propriétaires de demander l’expulsion de leur locataire devant le juge en quelques semaines seulement, au lieu de plusieurs mois dans le cadre d’une procédure classique.
Que faire si le locataire venait à refuser de payer ?
Tout revient au bail d’habitation, le document soulignant les obligations juridiques auxquelles le propriétaire et le locataire sont soumis.
Pour le locataire, ce bail notifie ses obligations à payer régulièrement le loyer et les charges. « Avant d’entamer toute démarche, il est conseillé de contacter le locataire afin de s’assurer qu’il ne rencontre pas un accident de vie, comme une perte d’emploi », avertit Valérie Souied, juriste au sein de la Fédération nationale de l’immobilier. Si possible, il vaut mieux tout d’abord trouver une solution à l’amiable avant de saisir le tribunal. Il est, par exemple, possible de convenir d’un échéancier de paiement.
Loyer impayé : Que faire si aucune solution à l’amiable n’est trouvée ?
Les procédures judiciaires doivent être un dernier recours.
Demander la résiliation du bail
Si les contractants n’ont pas pu trouver un terrain d’entente et que le contrat dispose d’une clause résolutoire, le propriétaire doit envoyer un commandement de payer.
La présence de cette clause résolutoire est très importante, car il s’agit d’une clause permettant au propriétaire de procéder à la résiliation dans l’éventuel cas où le locataire venait à manquer à ses obligations.
Toutefois, il faut savoir que « Si le locataire refuse de payer son loyer, car il estime que le propriétaire ne remplit pas ses obligations (de travaux, d’entretien du logement…), il peut lui aussi saisir le juge, qui pourra l’autoriser à consigner son loyer jusqu’à ce que le propriétaire s’acquitte de ses obligations », précise Valérie Souied.
Que faire si le locataire ne veut pas payer son dernier loyer ?
Certains locataires sont malins : ils ne paient pas le dernier loyer afin de pouvoir récupérer la totalité du dépôt de garantie qu’ils ont versé au début.
Les démarches sont les mêmes : trouver tout d’abord une solution à l’amiable, sinon envoyer une lettre de mise en demeure avant d’avoir recours au commandement de payer. C’est uniquement lorsque ces trois étapes sont vaines qu’on saisit le tribunal d’instance. Lui seul pourra « obliger » le locataire à payer sa dette.
Loyer impayé : quel recours avec le garant ?
Si un propriétaire est confronté à des loyers impayés de la part d’un locataire, faire intervenir le garant peut être une solution pour récupérer les montants dus. La démarche dépend du type de caution mentionné dans le bail de location (caution solidaire ou simple).
En cas de caution solidaire, le garant s’est engagé à payer les loyers impayés sans recours juridique préalable. Le propriétaire peut donc demander directement au garant de régulariser la situation.
En revanche, avec une caution simple, le garant peut demander à passer par la voie juridique avant d’honorer sa garantie. Si le locataire et le garant refusent de payer, le propriétaire peut délivrer un commandement de payer au locataire, puis le dénoncer à la caution. Dans le cas où le litige persiste, une procédure d’expulsion contre les deux parties peut être engagée, incluant l’expulsion et la condamnation solidaire du locataire ainsi que sa caution au paiement des loyers.
