Le gouvernement français, sous la direction du Premier ministre Michel Barnier, a officiellement annoncé plusieurs mesures fiscales visant à soutenir les finances des départements, dont la création d’une « contribution universelle » et une augmentation des droits de mutation. Ces décisions, bien qu’elles visent à combler des déficits budgétaires, suscitent des inquiétudes tant parmi les propriétaires que les professionnels de l’immobilier.
Un contexte budgétaire tendu pour les départements
Les départements français traversent une période de difficulté financière importante. La baisse des transactions immobilières a réduit drastiquement leurs recettes fiscales, principalement issues des droits de mutation à titre onéreux (DMTO). Selon l’association Départements de France, le manque à gagner dépasse les trois milliards d’euros sur les trois dernières années et s’élève à environ deux milliards d’euros rien que pour 2023.
Pour répondre à cette crise, Michel Barnier a choisi de prendre deux décisions majeures :
- L’introduction d’une « taxe universelle » destinée à remplacer partiellement la taxe d’habitation.
- Une augmentation de 0,5 point des droits de mutation, bien qu’elle reste en deçà de l’augmentation d’un point réclamée par les départements.
Le retour de la taxe d’habitation sous une nouvelle forme
La « taxe universelle », qui devrait concerner propriétaires et locataires, marque un retour partiel de la taxe d’habitation supprimée en 2023. Cette contribution est perçue comme un moyen de compenser les pertes budgétaires des collectivités locales tout en élargissant la base des contributeurs. Bien que ses modalités exactes n’aient pas encore été dévoilées, cette taxe pourrait s’avérer être un fardeau supplémentaire pour les ménages.
L’association Départements de France a également réclamé une révision de la répartition des recettes fiscales, en demandant que la part départementale de la taxe foncière leur revienne intégralement. Cela soulève des questions sur la durabilité de l’équilibre budgétaire des collectivités locales et leur dépendance accrue aux taxes immobilières.
L’augmentation des droits de mutation : une hausse temporaire, mais impactante
Les droits de mutation, souvent confondus à tort avec les « frais de notaire », constituent une part importante des coûts d’acquisition immobilière en France. Actuellement, ces frais représentent entre 7% et 8% du prix d’un logement ancien, soit environ 19 000 euros pour un bien à 250 000 euros. Sur cette somme, la part départementale est limitée à 4,5% maximum.
L’augmentation de 0,5 point, effective dès janvier 2025 et valable pour une durée de trois ans, portera cette part à 5%. Concrètement, cela équivaut à une charge supplémentaire de 1 250 euros pour un ménage achetant un bien à 250 000 euros. Cette hausse ne concerne pas les logements neufs, qui restent exonérés de droits de mutation, ce qui pourrait légèrement atténuer son impact sur certains segments du marché.
Les réactions des acteurs du marché immobilier
Cette mesure a suscité des réactions mitigées.
D’un côté, les départements saluent cette décision qui leur offrira un répit financier. Selon l’association Départements de France, ces 0,5% supplémentaires constituent une « bouffée d’air » essentielle, bien qu’elle insiste sur la nécessité de repenser également les dépenses publiques.
D’un autre côté, les professionnels de l’immobilier et les notaires redoutent une baisse des transactions, déjà impactées par la hausse des taux d’intérêt et une inflation persistante. Les investisseurs, en particulier, pourraient se détourner du marché de l’ancien, rendant ce segment encore plus vulnérable.
Un fardeau pour les ménages et le marché immobilier
Pour les ménages, l’accumulation de nouvelles taxes et de charges pourrait décourager l’accès à la propriété. Les droits de mutation, déjà parmi les plus élevés d’Europe, ajoutent un obstacle financier important, notamment pour les primo-accédants. Cette situation pourrait également alimenter une stagnation du marché immobilier, avec moins de transactions et une baisse de la fluidité du marché.
Les locataires, bien qu’exemptés des droits de mutation, ne sont pas épargnés, car la « taxe universelle » les inclura également. Cela risque d’augmenter le coût global du logement, affectant indirectement leur pouvoir d’achat.
Impôts : Alternatives et perspectives
Certains experts proposent des alternatives pour éviter d’alourdir le fardeau fiscal des ménages. Parmi elles figurent :
- Une meilleure gestion des dépenses publiques au niveau départemental.
- Une révision des subventions et des dotations de l’État.
- Des incitations à l’investissement locatif ou à l’achat dans le neuf pour dynamiser le marché immobilier.
Que penser de cette taxe universelle ou impôt local ?
La mise en place de la « taxe universelle » et l’augmentation des droits de mutation reflètent les défis budgétaires auxquels font face les collectivités locales françaises.
Si ces mesures offrent une solution temporaire pour soutenir les finances des départements, elles risquent d’accroître les tensions sur le marché immobilier et de peser lourdement sur les ménages.
Une réflexion à long terme sur la fiscalité immobilière et la gestion des dépenses publiques semble essentielle pour éviter de perpétuer une telle pression fiscale. Tout ne se résout pas à coup de taxes.
