Prêt in fine c’est quoi ?

Comment fonctionne cette solution de financement ?

Le prêt in fine ou amortissement in fine fonctionne différemment qu’un crédit amortissable classique. Il convient particulièrement aux français disposant d’un taux d’imposition élevé. Un prêt bancaire classique entraîne le paiement des intérêts et d’une partie du capital durant toute la durée du remboursement. Ce qui n’est pas le cas ici, puisque le capital n’est remboursé qu’à la dernière échéance, et ce, en une seule fois.

En quoi le prêt in fine est-il-différent du prêt amortissable ?

Si dans le cadre d’un prêt amortissable standard, l’emprunteur doit rembourser mensuellement une part des intérêts et une part du capital, il en est autrement pour le prêt in fine :

• Les mensualités ne contiennent que les intérêts,
• Chaque mois, elles sont identiques,
• Le capital est remboursé en totalité seulement à la fin du prêt.

 

Quel est son taux ?

En moyenne, les taux d’un crédit in fine sont 25% plus élevés que ceux d’un crédit amortissable. Les raisons sont nombreuses :

• La banque doit faire face à un risque plus important,
• L’emprunteur ne rembourse pas le capital chaque mois,
• Les intérêts sont calculés sur un capital fixe durant toute la durée du prêt.

Quelles sont les garanties ?

En accordant l’argent, les établissements bancaires demandent en échange des garanties. Les conditions sont plus contraignante que pour un emprunt classique. Le demandeur doit avoir un apport important, de l’ordre de 30% du crédit.

Le nantissement

Bien souvent, ce type de crédit s’accompagne d’un nantissement. Par cet acte, l’emprunteur apporte en garantie de son prêt immobilier la totalité ou une partie de son patrimoine financier ou de son épargne :

• Il doit effectuer un versement mensuel sur contrat d’assurance-vie souscrit parallèlement au crédit. Ce versement doit au final couvrir le montant du capital.
• ou la garantie peut également prendre la forme de bons du Trésor négociables, de portefeuille d’actions ou de plan d’épargne salariale.

S’il y a défaut de paiement, le prêteur est habilité à effectuer une saisie sur sa garantie.

 

L’hypothèque

Moins répandu, l’hypothèque consiste à mettre en gage un bien immobilier. Il peut s’agir de celui à acheter ou un autre appartenant à l’emprunteur. Si ce dernier rencontre des difficultés à rembourser les échéances, le bien hypothéqué pourra être saisi et revendu aux enchères.

Quels sont ses atouts et ses failles ?

Ses atouts 

Le prêt in fine est associé à de nombreux avantages :

• Les intérêts sont, certes élevés, mais ils sont déductibles des revenus nets fonciers de l’emprunteur. Si son taux d’imposition est important, il lui est possible de faire des économies consistantes.
• Dans certains cas, l’investisseur est exonéré de l’Impôt sur la fortune immobilière jusqu’à ce que le prêt soit soldé.
• En mettant en location le bien immobilier, l’investisseur peut immédiatement bénéficier d’un revenu foncier. Puisque chaque mois il ne rembourse que les frais d’emprunt, les loyers sont nettement plus élevés que les charges mensuelles entrainées par le prêt.
• Il peut être souscrit aussi bien pas un particulier, qu’un professionnel ou encore une société de placement.

Ses failles 

Le crédit in fine a également des inconvénients :

• L’établissement prêteur exige un important apport personnel,
• Dans son ensemble, ce type de prêt est coûteux par rapport à un crédit amortissable. Le montant des intérêts est plus élevé. Si le souscripteur veut rembourser l’emprunt de manière anticipée, les frais sont également plus importants.
• Cette solution n’est pas facilement accessible par rapport à un crédit classique. Au moment convenu, l’emprunteur doit être en mesure de verser en une seule fois la totalité du capital.
• Ce type de prêt est plus complexe et moins lisible qu’un prêt immobilier classique.

De facto, le prêt in fine s’adresse aux investisseurs. En général, les établissements de crédit privilégient les particuliers ayant une excellente situation financière et qui souhaitent se lancer dans un investissement locatif.

 

Un crédit immobilier vous engage et il doit être intégralement remboursé. Veillez vérifier votre capacité à le rembourser avant d'agir.