Le bail réel solidaire c’est quoi ?

Faciliter l’accession des ménages classés les plus modestes à des logements situés au cœur des agglomérations est l’objectif principal du bail réel solidaire. Zoom sur ce dispositif lancé en 2016.

Une solution pour accéder à la propriété pour pas cher

Le bail réel solidaire, également appelé BRS, est une solution d’accession sociale à la propriété. Il s’agit d’un contrat de location dont la durée renouvelable varie de 18 à 99 ans. Le bail met en relation des Organismes Fonciers Solidaires ou OFS et les ménages en quête de logement.

• Si les premiers conservent la propriété foncière d’un bien,
• les seconds jouissent de la propriété immobilière.

Autrement dit, les nouveaux acquéreurs sont locataires du terrain mais sont propriétaires de la maison ou de l’appartement.

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A quoi sert le BRS ?

Le bail réel solidaire (BRS) est une formule conçue pour permettre aux ménages modestes de devenir propriétaire d’un logement situé dans des quartiers où le prix du foncier est élevé. Puisque le terrain est coûteux, ce dispositif permet de dissocier le foncier du bâti. Le BRS offre ainsi l’opportunité d’acquérir des logements à un prix plus intéressant que celui du marché.

Comment fonctionne-t-il ?

Le BRS fonctionne en deux temps :

• L’OFS, dûment agréé par la préfecture de la région, fait l’acquisition d’un terrain. Ce dernier peut être bâti ou non. L’organisme prend également en charge sa gestion. La loi l’autorise à procéder à la construction de logements ou d’équipements collectifs.
• L’OFS procède ensuite à la cession des droits réels immobiliers aux ménages éligibles au bail réel solidaire.

Les droits réels immobiliers qu’un ménage a acquis auprès d’un OFS sont transmissibles :

• Le propriétaire peut vendre la maison ou l’appartement. Le prix de vente ne peut cependant pas aller au-delà des plafonds du prix du prêt social location-accession afin de permettre à un autre ménage aux revenus modestes de se porter acquéreur.
• Il peut également en faire une donation,
• Ces droits réels immobiliers peuvent aussi faire l’objet de succession.

Quoi qu’il en soit, le BRS reste indissociable du bâti.

Quels sont ses avantages ?

Pour les propriétaires du bâti, cette formule d’accession à la propriété a plusieurs avantages :

• Le prix d’acquisition est réduit. En évitant le prix du foncier, les économies peuvent représenter 15 à 30 % de la valeur totale d’un bien immobilier.
• Tous les nouveaux propriétaires vont bénéficier d’une TVA avantageuse de 5,5 % au lieu de 10 % sur la construction immobilière.
• La taxe foncière fait également l’objet d’un abattement jusqu’à 30 % selon la commune.
• Il est possible d’accéder au prêt à taux zéro ou PTZ. Les intérêts du crédit immobilier sont donc pris en charge par l’État.

 

Quelles sont les conditions d’accès au BRS ?

Pour accéder à ce dispositif, la loi impose des conditions.

Qui cela concerne ?

Ce nouveau bail n’est pas accessible à tous. Ce dispositif s’adresse uniquement :

• Aux ménages modestes. Des conditions de revenus sont donc exigées.
• Aux opérateurs qui prévoient d’acquérir des biens immobiliers en vue de les revendre à des ménages remplissant les mêmes critères. Le prix de vente fait toutefois l’objet d’un encadrement.
• Aux bailleurs qui comptent acheter ou réhabiliter les logements dans le but de les louer à des ménages modestes. Le prix du loyer est aussi fixé par l’OFS.

Quels sont les logements concernés ?

Ce nouvel outil concerne plusieurs types d’habitation :

• Les constructions existantes sans travaux nécessaires,
• Les logements bâtis nécessitant une rénovation ou une réhabilitation par le locataire,
• Les logements à construire.

Quelles sont les conditions d’éligibilité ?

Quelques conditions doivent être remplies pour accéder à ce type de contrat :

• La justification d’un certain seuil de revenus. Le BRS est accessible aux ménages aux ressources modestes. Le plafond de revenus varie d’une région à une autre et du nombre de personnes composant le foyer.
• Le logement en question doit servir de résidence principale, et ce, qu’il s’agisse d’un bien à construire ou déjà existant.
• Le ménage ayant bénéficié du BRS est tenu au paiement des mensualités d’emprunt.
• Il est également soumis au paiement d’une redevance auprès de l’OFS. Cette somme reste dérisoire pour faciliter l’accession sociale à la propriété. Elle va cependant servir à couvrir le droit d’occupation et les frais de gestion du terrain.

Responsable, durable et transmissible, ce contrat de location longue durée profite à tous les acteurs. Pour les collectivités, le bail réel solidaire et l’organisme foncier solidaire constituent d’importants outils qui leur permettent de favoriser l’accession à la propriété et de pérenniser un parc social. L’OFS, de son côté, est un véritable acteur de la mixité sociale en maîtrisant durablement l’affectation du foncier. En somme, ce dispositif permet de développer l’offre de logements dans les agglomérations à destination des ménages les plus modestes.

Cependant, sur le long terme, après les 99 ans, quelles seront les nouvelles conditions ?

Mentions légales :

Même si les conditions sont attractives, un emprunt contracté dans ce cadre là doit également être remboursé. Il faut donc être certain d’avoir les fonds nécéssaire à cet effet.