Cautionnement : mutualisation des risques
Le cautionnement ou caution par un tiers, adopté massivement par les banques depuis les années 2010, repose sur l’engagement d’une société de cautionnement mutuel. Cette entité s’engage à rembourser la dette de l’emprunteur en cas de défaillance, assurant ainsi une sécurité partagée. En échange, l’emprunteur verse une somme au fonds garanti, pratiquant ainsi la mutualisation des risques. Ce mécanisme est avantageux pour les banques, évitant la gestion directe des contentieux clients.
Cependant, il peut être coûteux pour les emprunteurs en raison des frais initiaux, bien que la garantie ne nécessite ni frais de notaire ni mainlevée. Crédit Logement fournit un exemple concret. Pour un prêt de 100 000 euros, le coût initial s’élève à 1 620 euros (qui est divisée entre la commission de caution et les fonds mutuels de garantie).
Hypothèque : un droit réel sur les biens
L’hypothèque, garantie traditionnelle, confère au prêteur le droit de saisir et de vendre le bien en cas de non-remboursement. Elle est souvent demandée pour des financements complexes comme la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ou la construction d’une maison individuelle.
Les frais d’hypothèque varient en fonction du montant emprunté, avec des avantages tarifaires pour certains prêts conventionnés. Selon l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL), ces frais représentent environ 1,37% pour un prêt de 40 000 euros et 0,46% pour un prêt de 250 000 euros, avec des tarifs préférentiels pour certains types de prêts. Bien que cette garantie soit rassurante pour les prêteurs, elle engendre des coûts initiaux significatifs pour les emprunteurs. Cependant, la mainlevée d’hypothèque, lors d’un remboursement anticipé, implique des frais dégressifs.
PPD, privilège prêteur de deniers : privilège avant tout
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) présente plusieurs caractéristiques distinctives qui en font une option attrayante pour les emprunteurs. L’une de ses particularités réside dans son exemption de la taxe de publicité foncière. Les emprunteurs peuvent bénéficier d’une option de garantie moins coûteuse par rapport à d’autres alternatives.
Le PPD s’inscrit dans un registre particulier, à savoir la conservation des hypothèques. Cette inscription offre au prêteur une sécurité juridique en établissant de manière formelle le privilège sur les biens immobiliers acquis à l’aide du prêt. En cas de défaillance de l’emprunteur, le prêteur peut exercer son droit de saisie sur le bien immobilier.
Nantissement : sécurité avec des valeurs mobilières
Le nantissement concerne des biens meubles incorporels comme des comptes épargne, assurances-vie ou fonds de commerce, remis au prêteur en garantie. Cette option engendre peu de frais et peut constituer une alternative intéressante, notamment pour les clients disposant d’un portefeuille de valeurs mobilières suffisant. En cas de défaut de paiement, le prêteur a le droit de vendre les biens nantis pour se rembourser. Cependant, les fonds nantis ne sont plus accessibles pour l’emprunteur, limitant sa flexibilité financière.
Mais les frais de garanties de prêt immobilier constituent une composante significative des coûts associés à un crédit. Ceux-ci englobent les frais de rédaction de l’acte notarié et les coûts d’enregistrement. Ils peuvent représenter jusqu’à 2% du capital emprunté. Plusieurs stratégies s’offrent à l’emprunteur pour réduire ces frais soulignant l’importance de la négociation à chaque étape du processus de prêt immobilier. Parmi ces stratégies :
- Étudier les possibilités de cautionnement : mutuelles, Caution Crédit Logement, garantie de prêt fonctionnaire…
- Présenter un profil emprunteur attractif : un dossier de financement complet et un profil emprunteur solide peuvent constituer des leviers puissants pour négocier une diminution des frais annexes.
- Comparer les offres globales de prêts immobiliers.
- Anticiper les démarches : présenter un dossier complet en échangeant sur les modalités dès le début peut éviter des retards inutiles.
Un crédit vous engage et il doit être remboursé. Vérifiez votre capacité de remboursement avant de vous engager.
Lucie est rédactrice sur ComparateurBanque.com depuis le début. Elle aime tester les offres et partager son expérience. Elle a aussi d'autres casquettes dans l'équipe.
