Immobilier : y a-t-il une meilleure exposition qu’une autre pour un logement ?

L’impact de l’exposition et de l’orientation de la maison sur sa performance énergétique

Le confort et la performance énergétique d’une maison dépendent de son exposition et du fait de bien choisir son orientation.

Les avantages sur le confort des résidents de la maison

Un meilleur confort thermique figure parmi les nombreux avantages que procure une maison bien orientée. Cela englobe l’environnement dans lequel la maison est construite et constitue également, un critère prépondérant pour la disposition des pièces.

Ainsi, la chambre à coucher à l’Est est souvent privilégiée pour profiter d’une luminosité optimale le matin. De même, les pièces de vie sont habituellement orientées plein sud et sont en général équipées de grandes ouvertures.

Les avantages sur la consommation d’énergie

Lorsqu’il est question de confort, la consommation d’énergie est habituellement évoquée. Qu’apporte une bonne exposition à la performance énergétique d’une maison ? En choisissant correctement l’orientation de la maison et l’exposition des différentes pièces, il est possible de réduire considérablement la consommation d’énergie, en particulier pour le chauffage et la climatisation. Les économies réalisées peuvent atteindre 30 % pour le chauffage.

Réviser l’organisation des pièces d’un logement peut également aider à définir les travaux nécessaires à réaliser, en particulier les travaux d’isolation et de choix des ouvertures. Ainsi, pour une maison orientée nord, l’isolation doit être renforcée afin de se protéger du vent froid.

Le choix de la meilleure orientation pour une nouvelle construction

L’orientation de la maison représente un élément prépondérant sur tous les plans et doit être bien choisie selon plusieurs critères.

Est-il possible de choisir l’orientation de sa maison ?

Dans une nouvelle construction, il est possible de choisir l’orientation de la maison, lorsque celle-ci se fait dans le respect des directives du plan local d’urbanisme ou PLU de la commune de résidence. De même, pour bien choisir, il est important de prendre en compte l’altitude et les autres caractéristiques du terrain sur lequel sera construite la maison.

Par ailleurs, dans le cas d’un lotissement, il est indispensable de tenir compte de la distance avec le voisinage. De même, la présence d’une route peut également obliger à privilégier une orientation par rapport à une autre. Dans tous les cas, il reste toujours possible d’optimiser cette exposition à un certain niveau. Pour cela, il est essentiel de bien choisir les ouvertures de la maison. Opter pour une grande fenêtre est judicieux pour laisser entrer la lumière, tandis qu’améliorer l’isolation peut être nécessaire pour lutter contre le froid du nord.

Quelle orientation pour une nouvelle construction ?

En considérant les différents avantages du choix de l’exposition de la maison, il devient impératif de bien choisir une orientation, du moins dans la limite des possibilités. Par conséquent, il est essentiel de connaître ce qu’apporte chaque côté d’exposition :

• L’orientation Sud permet la meilleure exposition pour une maison. En effet, elle permet d’apporter une luminosité optimale dans les différentes pièces concernées, et ce, quelle que soit la saison. De ce fait, il convient de définir la pièce à orienter au sud, habituellement les pièces de vie.
• Une orientation au Nord expose la maison au vent froid. Par conséquent, cela requiert une isolation performante et optimale.
• L’Est convient surtout à la chambre à coucher pour profiter du soleil dès le matin et améliorer le confort thermique de cette pièce.

L’impôt sur les plus-values immobilières

La plus-value immobilière se calcule en faisant la différence entre le prix de vente d’un bien et le prix de son acquisition. Il est possible de déduire du montant obtenu les frais inhérents à l’achat comme le coût des diagnostics obligatoires par exemple.

Deux impôts différents sont alors appliqués aux plus-values :

• l’impôt sur le revenu
• et les prélèvements sociaux.

Les cas dans lesquels les plus-values sont soumises à l’impôt

Sont concernés par l’impôt, les plus-values immobilières résultant de :

• la vente d’un bien immobilier ;
• la vente des droits attachés à un bien immobilier (par exemple une servitude) ;
• la vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;
• l’échange de biens, le partage ou l’apport en société.

Un abattement qui évolue dans le temps

Le montant total des impôts s’élève à 36,2 % :

• 19 % d’impôt ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Toutefois, un abattement est appliqué à la plus-value immobilière réalisée. Cet abattement varie en fonction de la durée de détention du bien.

De fait, pour un bien détenu 10 ans et pour lequel une plus-value de 20 000 € a été réalisée, on calcule l’assiette des impôts comme suit :

• impôt sur le revenu : le vendeur bénéficie d’un abattement de 6 % par an à compter de la sixième année de détention, soit 6 % x 5 = 30 %. L’abattement s’élève donc à 20 000 € x 30 % = 6 000 €. Le vendeur devra donc déclarer aux impôts sur le revenu 14 000 €.
• Prélèvements sociaux : le vendeur bénéficie d’un abattement de 1,65 % par an à compter de la sixième année de détention du bien, soit 1,65 % x 5 = 8,25 %. L’abattement s’élève donc à 20 000 € x 8,25 % = 1 650 €. Il devra donc s’acquitter des prélèvements sociaux sur la base de 18 350 € (20 000 – 1 650).

Les différentes possibilités d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières

Il existe plusieurs cas dans lesquels il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières. Ces informations sont accessibles sur le site du gouvernement.

En fonction de la durée de détention du bien

Comme indiqué dans le tableau présenté ci-dessus, l’exonération totale de l’impôt sur le revenu est acquise à l’issue d’une détention du bien de 22 années. En ce qui concerne les prélèvements sociaux, cette exonération totale s’acquiert au bout de 30 ans.

La cession d’une résidence principale

La plus-value réalisée lors de la vente de sa résidence principale est totalement exonérée d’impôts. Pour en bénéficier, le logement doit être la résidence habituelle et effective du vendeur au moins jusqu’à la mise en vente du bien. Dans ce cas, la vente doit intervenir dans un délai jugé comme normal, une année en général.

Une première cession d’un logement autre que la résidence principale

Il est également possible de bénéficier d’une exonération totale d’impôts pour une première cession autre que la résidence principale, sous réserve de répondre à certaines conditions :

• ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente ;
• utiliser les fruits de la vente pour acquérir ou construire sa résidence principale, et ce dans un délai de 2 ans suivant la vente effective du premier bien.

La cession d’un logement en France par un non-résident

Depuis le 1er janvier 2019, la cession de son ancienne résidence principale en France d’une personne expatriée est exonérée d’impôts sous certaines conditions :

•  l’expatriation doit être faite dans un pays membre de l’Union européenne ou dans un pays ayant signé une convention administrative avec la France ;
• le bien vendu devait constituer la résidence principale du vendeur et être cédé au plus tard au 31 décembre de l’année suivant celle du départ à l’étranger ;
• la plus-value réalisée doit être inférieure à 50 000 €.

Les cessions inférieures à 15 000 €

Si le montant de la cession est inférieur à 15 000 €, la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt. Ce montant s’entend par bien vendu. Aussi, si vous vendez plusieurs biens dont le montant individuel n’atteint pas 15 000 €, vous ne serez pas imposés sur les plus-values.

L’expropriation

Les plus-values réalisées dans le cadre d’une expropriation sont exonérées d’impôt à condition de réinvestir dans l’immobilier 90 % de l’indemnité perçue dans un délai de 12 mois.

Lors de partages

Les plus-values réalisées à l’occasion d’un partage d’indivision successorale, conjugale, entre partenaires de pacs, concubins, suite à une donation-partage entre les membres originaires de l’indivision, leurs ascendants ou descendants sont exonérées d’impôt.

Les logements sociaux

Les plus-values réalisées lors de cession au profit d’un acquéreur s’engageant à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans suivant l’acquisition sont exonérées d’impôt.

Le cas particulier du droit de surélévation

Les plus-values de cession d’un droit de surélévation à condition que l’acheteur s’engage à réaliser ou à achever lesdits travaux dans un délai de 4 ans sont exonérées d’impôts.

Les logements situés en zone tendue

Enfin, un abattement de 70 % de l’assiette est imposable est appliqué aux plus-values réalisées dans le cadre d’une cession d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble que l’acquéreur s’engage à démolir pour reconstruire un logement dès lors que ce bien se trouve dans une zone dite tendue selon les critères du code de la construction et de l’habitation.

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