Achat immobilier : compromis et promesse unilatérale de vente – quelles différences ?

Des avant-contrats indispensables avant un achat immobilier

Ces contrats préalables précèdent le contrat définitif de vente immobilière. Ils marquent le premier engagement des deux parties.

La promesse de vente 

Également appelée promesse unilatérale de vente, cet avant-contrat se distingue sur plusieurs points :

• Le vendeur réserve exclusivement un bien immobilier à un futur acquéreur,
• Il lui accorde un délai de réflexion, généralement compris entre 2 à 3 mois,
• Il y indique le prix convenu,
• En échange, l’acquéreur doit lui verser une indemnité équivalente à 10% du prix total de la vente pour l’immobilisation du bien,
• Si l’acquéreur veut conclure la vente, il doit lever l’option dans le délai indiqué,
• Les deux parties ont le choix entre signer le contrat devant le notaire ou de le rédiger sous seing privé,
• Pour qu’il soit valable, cet avant-contrat doit faire l’objet d’un enregistrement auprès d’un centre fiscal.

Le compromis de vente

La promesse synallagmatique de vente est plus connue sous l’appellation compromis de vente. Ce contrat est celui qui s’apparente le plus à l’acte de vente définitif.

Plusieurs éléments le définissent :

• Il indique toutes les conditions que va contenir l’acte de vente définitif,
• L’acquéreur doit verser un dépôt de garantie qui correspond à 5 à 10% du montant de la vente,
• La signature de cet avant-contrat peut être réalisée soit sous seing privé soit devant le notaire,
• Aucun enregistrement n’est nécessaire auprès des services fiscaux. Il n’entraîne ainsi aucun frais.

Une différence notable au niveau des engagements

La différence entre ces deux types d’avant-contrats réside principalement dans l’engagement des parties en cause.

La promesse unilatérale n’engage que le vendeur 

Cet avant contrat entraîne un engagement fort du côté du vendeur. Ce dernier est dans l’obligation de réserver exclusivement le bien immobilier à un candidat durant une durée précise. Mais l’acquéreur n’est pas non plus exempté d’engagement puisqu’il doit procéder au versement d’une indemnité en contrepartie de la réservation du bien.

Lors d’une promesse de vente, les deux parties ont la possibilité de se rétracter.

Plusieurs cas peuvent être observés :

• Si l’acheteur n’a pas encore levé l’option, le vendeur peut annuler la vente. Dans ce cas, il perd l’indemnité d’immobilisation et risque une condamnation au paiement de dommages et intérêts s’élevant jusqu’à 20% du prix de la vente.
• Si l’acquéreur a déjà levé l’option, il a le choix entre recevoir une indemnisation ou saisir le tribunal et demander la vente forcée du bien.
• Si l’acheteur ne souhaite plus acquérir le bien, il ne peut pas récupérer l’indemnité d’immobilisation. Toutefois, si son désistement fait suite à la réalisation d’une clause suspensive, le vendeur doit la lui rembourser.

Le compromis de vente engage les deux parties au contrat 

Dans un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement à conclure la vente. D’ailleurs, sur le plan juridique, cet avant-contrat vaut déjà vente. En conséquence, si l’une des parties décide de se rétracter, l’autre est libre d’utiliser les voies judiciaires pour exiger le versement de dommages et intérêts.

Malgré leurs différences, ces deux avant-contrats ont plusieurs similitudes notamment sur les modalités qui vont encadrer le volet financier, les clauses suspensives telles que le refus de crédit et le délai de rétractation.

Un crédit immobilier vous engage et il doit être intégralement remboursé. Veillez vérifier votre capacité à le rembourser avant d'agir.