Beaucoup souhaitent construire un patrimoine immobilier avec les membres de leur famille ou leurs proches. Pour légaliser ce patrimoine, deux choix de forme juridique sont possibles : la SCI ou Société Civile Immobilière et la SARL de famille où Société À Responsabilité Limitée de famille. Mais laquelle choisir ? Le point sur ce sujet.
Comment faire son choix ?
Le choix d’un outil patrimonial dépend entièrement de ses spécificités.
Axer son choix en fonction du patrimoine immobilier à créer
Le choix d’une forme juridique doit se baser sur le projet à réaliser.
- Une SCI est plutôt adéquate si les associés souhaitent mettre en place un simple patrimoine immobilier.
- Toutefois, il vaut mieux se basculer vers une SARL de famille si le projet a plus d’envergure. Ce statut juridique s’avère effectivement plus adapté aux activités commerciales comme les locations ou les ventes. Les associés pourraient même dans le futur créer un patrimoine immobilier plus important afin d’augmenter leurs revenus.
Opter pour un statut juridique selon le choix de l’activité
Le choix de sa forme juridique doit aussi tenir compte de ses préférences.
- Une SCI est plus convenable pour une location, surtout si le revenu entre sur le long terme.
- En revanche, si l’activité n’a lieu que sur le court terme, il vaut mieux se pencher sur la SARL de famille. C’est souvent le cas pour des associés qui créent une entreprise commerciale faisant de l’achat et de la revente. D’un autre côté, la SARL familiale est plus avantageuse si les associés préfèrent fixer leur propre statut. Il serait ainsi possible de mettre au point un projet propre aux associés et qui ne demandera ainsi que des responsabilités limitées au montant de leurs apports.
Qu’est-ce que ces statuts impliquent ?
Chaque statut requiert chacun des responsabilités différentes.
Bien différencier une SCI et une SARL de famille
Avant de connaître ce que chaque statut implique, il convient de préciser la différence entre une SCI et une SARL.
Une SCI est parfaite pour gérer et mettre en place un patrimoine immobilier, sans que ce dernier soit une entreprise commerciale. À noter qu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu. Il existe plusieurs SCI, à savoir :
- La SCI familiale pour gérer son patrimoine de famille, et surtout pour faciliter la succession
- La SCI construction-vente pour réaliser une construction et la revendre après.
- La SCI de location ou de gestion pour gérer un patrimoine immobilier à long terme
- La SCI d’attribution permettant de bâtir ou d’acquérir un immeuble et de le diviser en plusieurs lots afin que les associés soient copropriétaires.
Une SARL de famille est une société à responsabilité limitée qui ne peut être gérée que par la famille. Les PACS peuvent également créer leur SARL de famille. Cette forme juridique permet aux associés d’exercer des activités commerciales, industrielles, agricoles ou artisanales. Les professions libérales ne sont pas prises en compte dans ce statut. La SARL de famille peut être soumise soit à un impôt sur les sociétés, soit à un impôt sur le revenu.
SARL ou SCI : quelles sont les implications ?
Le choix d’un statut juridique SARL familiale implique beaucoup d’obligations par rapport à une SCI.
Une SARL de famille signifie que les associés peuvent jouir des avantages du régime réel de LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel. Ils pourront ainsi bénéficier de la progressivité de l’IR.
Ce n’est pas le cas pour une SCI. Le statut d’une Société Civile Immobilière implique que les associés devront suivre le régime de l’impôt sur les sociétés. Toutefois, choisir la SARL comme statut juridique implique que les associés devront suivre quelques obligations, entre autres la tenue d’une comptabilité. Opter pour une SARL familiale peut entraîner des difficultés lorsque des parts vont être vendues à une personne extérieure de la famille. Si le lien familial est rompu, la forme juridique sera changée en une SARL standard.
L’impôt sur les plus-values immobilières
La plus-value immobilière se calcule en faisant la différence entre le prix de vente d’un bien et le prix de son acquisition. Il est possible de déduire du montant obtenu les frais inhérents à l’achat comme le coût des diagnostics obligatoires par exemple.
Deux impôts différents sont alors appliqués aux plus-values :
- l’impôt sur le revenu
- et les prélèvements sociaux.
Les cas dans lesquels les plus-values sont soumises à l’impôt
Sont concernés par l’impôt, les plus-values immobilières résultant de :
- la vente d’un bien immobilier ;
- la vente des droits attachés à un bien immobilier (par exemple une servitude) ;
- la vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;
- l’échange de biens, le partage ou l’apport en société.
Un abattement qui évolue dans le temps
Le montant total des impôts s’élève à 36,2 % :
- 19 % d’impôt ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Toutefois, un abattement est appliqué à la plus-value immobilière réalisée. Cet abattement varie en fonction de la durée de détention du bien.
De fait, pour un bien détenu 10 ans et pour lequel une plus-value de 20 000 € a été réalisée, on calcule l’assiette des impôts comme suit :
- impôt sur le revenu : le vendeur bénéficie d’un abattement de 6 % par an à compter de la sixième année de détention, soit 6 % x 5 = 30 %. L’abattement s’élève donc à 20 000 € x 30 % = 6 000 €. Le vendeur devra donc déclarer aux impôts sur le revenu 14 000 €.
- Prélèvements sociaux : le vendeur bénéficie d’un abattement de 1,65 % par an à compter de la sixième année de détention du bien, soit 1,65 % x 5 = 8,25 %. L’abattement s’élève donc à 20 000 € x 8,25 % = 1 650 €. Il devra donc s’acquitter des prélèvements sociaux sur la base de 18 350 € (20 000 – 1 650).
Les différentes possibilités d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières
Il existe plusieurs cas dans lesquels il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières. Ces informations sont accessibles sur le site du gouvernement.
En fonction de la durée de détention du bien
Comme indiqué dans le tableau présenté ci-dessus, l’exonération totale de l’impôt sur le revenu est acquise à l’issue d’une détention du bien de 22 années. En ce qui concerne les prélèvements sociaux, cette exonération totale s’acquiert au bout de 30 ans.
La cession d’une résidence principale
La plus-value réalisée lors de la vente de sa résidence principale est totalement exonérée d’impôts. Pour en bénéficier, le logement doit être la résidence habituelle et effective du vendeur au moins jusqu’à la mise en vente du bien. Dans ce cas, la vente doit intervenir dans un délai jugé comme normal, une année en général.
Une première cession d’un logement autre que la résidence principale
Il est également possible de bénéficier d’une exonération totale d’impôts pour une première cession autre que la résidence principale, sous réserve de répondre à certaines conditions :
- ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente ;
- utiliser les fruits de la vente pour acquérir ou construire sa résidence principale, et ce dans un délai de 2 ans suivant la vente effective du premier bien.
La cession d’un logement en France par un non-résident
Depuis le 1er janvier 2019, la cession de son ancienne résidence principale en France d’une personne expatriée est exonérée d’impôts sous certaines conditions :
- l’expatriation doit être faite dans un pays membre de l’Union européenne ou dans un pays ayant signé une convention administrative avec la France ;
- le bien vendu devait constituer la résidence principale du vendeur et être cédé au plus tard au 31 décembre de l’année suivant celle du départ à l’étranger ;
- la plus-value réalisée doit être inférieure à 50 000 €.
Les cessions inférieures à 15 000 €
Si le montant de la cession est inférieur à 15 000 €, la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt. Ce montant s’entend par bien vendu. Aussi, si vous vendez plusieurs biens dont le montant individuel n’atteint pas 15 000 €, vous ne serez pas imposés sur les plus-values.
L’expropriation
Les plus-values réalisées dans le cadre d’une expropriation sont exonérées d’impôt à condition de réinvestir dans l’immobilier 90 % de l’indemnité perçue dans un délai de 12 mois.
Lors de partages
Les plus-values réalisées à l’occasion d’un partage d’indivision successorale, conjugale, entre partenaires de pacs, concubins, suite à une donation-partage entre les membres originaires de l’indivision, leurs ascendants ou descendants sont exonérées d’impôt.
Les logements sociaux
Les plus-values réalisées lors de cession au profit d’un acquéreur s’engageant à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans suivant l’acquisition sont exonérées d’impôt.
Le cas particulier du droit de surélévation
Les plus-values de cession d’un droit de surélévation à condition que l’acheteur s’engage à réaliser ou à achever lesdits travaux dans un délai de 4 ans sont exonérées d’impôts.
Les logements situés en zone tendue
Enfin, un abattement de 70 % de l’assiette est imposable est appliqué aux plus-values réalisées dans le cadre d’une cession d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble que l’acquéreur s’engage à démolir pour reconstruire un logement dès lors que ce bien se trouve dans une zone dite tendue selon les critères du code de la construction et de l’habitation.
Un crédit vous engage et il doit être remboursé. Avant de vous engager, vérifiez votre capacité de remboursement.
Directrice de publication du site.
