Hériter d’un logement : ce qu’il faut savoir
Lorsque l’on hérite d’un logement, il existe plusieurs cas de figure. L’héritier peut disposer pleinement du bien, hériter seulement de l’usufruit ou de la nue-propriété.
La pleine propriété
Selon le Code civil « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le droit de propriété se compose :
- De l’usus : le droit d’utiliser le bien (d’occuper ou de louer un logement par exemple) ;
- Du fructus : le droit d’en percevoir les fruits (un loyer notamment) ;
- Et de l’abusus : le droit de disposer du bien (de le vendre entre autres).
Lorsque l’on dispose de la pleine propriété d’un bien, on peut donc l’utiliser, en récolter les fruits et en disposer librement. En contrepartie, il faut obligatoirement l’entretenir et en payer les charges.
L’usufruit et la nue-propriété
Il est également possible de démembrer la propriété d’un bien. Dans ce cas, on se trouve en présence :
- D’un usufruitier qui détient l’usus et le fructus ;
- D’un nu-propriétaire qui détient l’abusus.
Ce démembrement de propriété est fréquemment utilisé dans le cadre d’un héritage pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse ou protéger un conjoint survivant en lui permettant de continuer à jouir d’un bien mobilier jusqu’à son propre décès.
En résumé
| Droits sur le logement | Pleine propriété | Usufruit | Nue-propriété |
| L’héritier dispose du bien | Oui | Non | Oui |
| Il utilise le bien | Oui | Oui | Non |
| Il perçoit les revenus générés par le bien | Oui | Oui | Non |
Succession d’un logement loué
Les conséquences pour le locataire
Le décès du propriétaire d’un logement loué ne met pas fin au bail de location. Les nouveaux propriétaires ne peuvent pas mettre fin au contrat de façon anticipée et doivent, de fait, attendre la fin du bail pour récupérer le bien si tel est leur souhait.
Le cas particulier de l’usufruitier et de la nue-propriété
En cas de démembrement du bien au moment de la succession, c’est l’usufruitier qui devient l’interlocuteur privilégié du locataire puisque c’est lui qui percevra le loyer et prendra en charge les travaux de conservation du bien. Si le logement vient à se libérer, l’usufruitier peut parfaitement l’occuper. Dans le cas contraire, c’est lui qui sera chargé de renouveler le bail de location.
Le nu-propriétaire quant à lui doit prendre en charge les réparations importantes portant sur la structure du bâtiment.
Les démarches à réaliser en tant qu’héritier
Régler la succession
La première chose à faire lorsque l’on est héritier est de prendre contact avec un notaire qui se chargera de régler la succession. Celui-ci rédige l’acte de notoriété qui fait apparaître la liste des héritiers du défunt, tout en précisant la part qui revient à chacun. À noter, si un testament a été rédigé par le défunt, le notaire se charge de l’appliquer, si ce n’est pas le cas, c’est la loi qui détermine la part de chaque héritier en fonction de son lien de parenté avec la personne disparue.
Le notaire se charge alors de faire l’inventaire de l’ensemble des biens et des capitaux qui entrent dans la succession afin de déterminer le montant des frais de succession après application d’un abattement. En effet, une part de l’héritage, qui varie en fonction du lien de parenté entre l’héritier et le défunt, ne sera pas soumise aux droits de succession.
| Lien de parenté | Montant de l’abattement |
| Époux, épouse ou partenaire de PACS | Exonération des droits de succession |
| Ascendant ou enfant | 100 000 € |
| Petit-enfant | 1 594 € |
| Arrière petit-enfant | 1 594 € |
| Frère ou sœur | 15 932 € |
| Neveu ou nièce | 7 967 € |
| Personne porteuse d’un handicap | 159 325 € |
| Autre personne | 1 594 € |
Zoom sur les droits de succession
En France, les héritiers doivent s’acquitter de droits de succession afin de recevoir ce qui leur revient de droit dans le cadre de leur héritage. La part de cet impôt varie en fonction du montant hérité, mais aussi du lien de parenté entre l’héritier et le défunt.
Droits de succession applicables en ligne directe après abattement
| Fraction de la part nette taxable | Tarif applicable |
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| De 8 073 € à 12 109 € | 10 % |
| De 12 110 € à 15 932 € | 15 % |
| De 15 933 € à 552 324 € | 20 % |
| De 552 325 € à 902 838 € | 30 % |
| De 902 839 € à 1 805 677 € | 40 % |
| À partir de 1 805 678 € | 45 % |
Droits de succession applicables entre frères et sœurs
| Fraction de la part nette taxable | Tarif applicable |
| Jusqu’à 24 430 € | 35 % |
| Au-delà de 24 430 € | 45 % |
Droits de succession applicables dans tous les autres cas
| Fraction de la part nette taxable | Tarif applicable |
| Entre parents jusqu’au 4e degré | 55 % |
| Entre parents au-delà du 4e degré ou entre personnes sans lien de parenté | 60 % |
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