Qu’est-ce que l’acte en main ?
En matière d’achat immobilier, l’acte en main n’est autre qu’une clause de la promesse ou du compromis de vente. Les règles concernant cette pratique sont claires :
- Il s’agit d’une option permettant à l’acquéreur de ne pas avoir d’apport personnel, de ne pas prendre en charge les frais de notaire, mais de laisser le vendeur les assumer,
- En clair, les deux parties s’accordent à gonfler le prix de vente du bien afin d’y inclure les frais de notaire,
- L’objectif est d’obtenir un financement intégral de la transaction immobilière,
- Dans les faits, les frais ne disparaissent pas. Son paiement n’incombe pas au vendeur. Ils sont réglés par l’acquéreur comme la loi l’exige. Ils sont juste inclus dans le crédit immobilier,
- Pour qu’elle soit valide, la clause doit être indiquée dans le compromis ou la promesse unilatérale de vente.
L’acte contrat en main nécessite l’aide du notaire. Cette option bien légale existe aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.
Comment faire un achat immobilier « acte en main » ?
Pour procéder à une acquisition immobilière acte en main, il existe des règles :
- L’acheteur demande à son notaire d’inclure une clause spécifique dans les avant-contrats.
- Dans le compromis de vente, il est nécessaire de modifier deux endroits. Le premier est la clause « prix de vente ». Celle-ci doit préciser le prix « contrat en main ». Le second concerne le paragraphe sur les frais de notaire. Celui-ci doit indiquer qu’ils sont compris dans le prix d’achat et qu’ils seront réglés par le vendeur.
- Dans l’acte de vente première partie, il est aussi indispensable de modifier le paragraphe concernant l’évaluation des droits de mutation en vue de les liquider.
Quels avantages et inconvénients pour l’acte en main ?
La solution de l’acte en main comporte des avantages pour les deux parties au contrat :
- L’acheteur peut consolider son dossier de demande de prêt malgré le fait qu’il n’a pas d’apport. La banque peut cependant écarter l’idée d’un financement à 110% qui inclurait le prix d’acquisition et les frais de notaire,
- Le vendeur n’y trouve aucun avantage d’un point de vue financier. De toute évidence, les frais de notaire seront déduits du profit obtenu de la vente. En revanche, puisque cette clause est un véritable argument commercial, elle lui permet de faciliter la vente de son bien immobilier. Il est même possible de la mentionner dans l’annonce.
Cette clause méconnue des professionnels de l’immobilier et des banques peut léser le vendeur. Il doit être certain de vendre au prix augmenté des frais de notaire. Dans le cas où il vend son bien à un prix inférieur, il diminue son profit sur la vente immobilière puisqu’il reste contraint de déduire le montant de ces frais.
Si la pratique de l’acte en main est peu répandue, c’est notamment parce que les banques sont assez réticentes. Elles continuent de demander un apport de 10% pour se prémunir des risques. Cette option a également un impact psychologique sur les vendeurs. En mettant en vente leur résidence secondaire à un prix gonflé, ils s’imaginent à tort que la taxe sur leur plus-value sera également plus élevée.
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Lucie est rédactrice sur ComparateurBanque.com depuis le début. Elle aime tester les offres et partager son expérience. Elle a aussi d'autres casquettes dans l'équipe.
