La bataille du crédit immobilier

2019 a été une année propice à l’achat immobilier. Les taux n’ont jamais été aussi bas. La machine s’est emballée et les autorités ont préféré calmer le jeu. D’une certaine manière.

Les rebondissements de l’actualité sur les taux de crédit immobilier

Retour en arrière sur l’évolution des taux

Pour remettre les choses dans leur contexte, en 2019 les taux de crédit sont historiquement bas, frôlant les 1% tout au long de l’année, fait notable qui ne s’est pas vu depuis de très nombreuses années. En effet c’est 6 fois moins que début 2000 et 14 fois moins qu’en 1980. Une belle opportunité pour un bon nombre de ménages d’accéder à la propriété.

Impact néfaste sur les banques

Mais ce qui est bon pour les ménages ne l’est pas forcément pour les banques, ces dernières ont vu leurs marges baisser et ont dû faire face à l’émergence de courtiers les mettant en concurrence. Elles ont donc visé la quantité pour pallier au manque à gagner.

La machine s’emballe

Qui dit quantité, dit perte de qualité… Selon la Banque de France en 2019 sur 1,3 millions d’emprunteurs on trouve 20% ou 250 000 ménages dépassant les 33% d’endettement. En 2019, si on compare les chiffres de la France à ceux des autres pays de la zone euros on se rend compte que la machine à crédits fonctionne à plein régime avec un rythme mensuel d’encours supérieur à 6% soit le double de crédits immobiliers du reste de l’Europe.

Le bilan des autorités financières

Donner une ligne de conduite

Des chiffres qui ont inquiété le Haut Conseil de la Stabilité Financière, présidé par le ministre de l’économie et des finances, Bruno Le Maire. Ce dernier a donc donné fin 2019 une ligne de conduite plus saine à suivre aux banques, qu’elles doivent mettre en application rapidement. Le but étant de protéger les ménages les plus à risques et ainsi freiner les banques les plus laxistes.

Revenir aux basiques

Ses recommandations sont les suivantes : ne pas dépasser les 33% d’endettement sur le revenu net des ménages et ne pas accorder de prêt d’une durée supérieure à 25 ans. Durée qui représente environ 5% des cas ce qui n’est pas rien. On retient de ces dernières années une baisse des taux significative. À contrario la courbe de la durée moyenne des emprunts n’a pas cessé d’augmenter, en particulier de 2001 à 2007 où elle est passée de 13 à presque 19 ans avant de se stabiliser. Après une année de stabilité en 2019, janvier 2020 connait la première baisse notable et rapide de cette durée en passant de 232 mois à 227 soit en perdant 5 mois, ce qui la fait repasser sous la barre des 19 ans en l’espace d’un mois seulement à une période où la tendance est généralement inverse. Conséquence directe des nouvelles directives données aux banques et donc de la part des crédits immobiliers de plus de 25 ans.

La réaction du marché

Perception d’un raz de marée

Recommandations qui ont créé un véritable raz de marée, Banques et gouvernement se renvoyant la balle pour ne pas être accusés de freiner l’accession au logement des particuliers.

Mise en garde des banques

Les Banques ne pouvant laisser passer ces nouvelles directives, ont réagi en soulignant le fait que ces dernières excluraient des ménages du marché des crédits. L’observatoire des crédits aux ménages, en étroite relation avec la fédération bancaire française, a donné des chiffres (non officiels), faisant état de 100000 ménages soit 20% en dehors des recommandations.  Cela concerne des ménages dont les deux parties sont au SMIC, notamment dans les zones rurales, certains secteurs d’activité comme la restauration, et la stabilité professionnelle.

Tempérance de la Banque de France

La Banque de France rappelle que certains des chiffres mis en avant pour décrier les directives, ne prennent pas en compte l’assurance vie, l’épargne ni la flexibilité des ménages. Elle soutient d’ailleurs l’idée que « L’accès au crédit immobilier sera maintenu » face à la polémique actuelle.

Vers une certaine souplesse

Pour faire passer la pilule les autorités laissent une certaine marge de manœuvre aux banques en leur donnant une souplesse sur le respect des critères en particulier pour les primo-accédants et les acquéreurs de résidence principale. Bruno Le Maire insiste bien sur le fait que le but est de protéger les français face à un endettement excessif des ménages, qu’il s’agit ici de recommandations et non d’interdictions. Les banques seront plus exigeantes sur les apports personnels, les revenus… Si ces préconisations ne sont pas respectées elles pourront alors devenir obligatoires, la balle est dans le camp des banques.

Une question subsiste cependant, si les conditions d’obtention d’un crédit durcissent, cela aura t-il un effet sur le prix des logements ? Ce que beaucoup oublient c’est que la baisse des taux a fait place à une flambée des prix du mètre carré.
 

Un crédit vous engage et il doit être remboursé. Vérifiez votre capacité de remboursement avant de vous engager.