Qui peut bénéficier d’une exonération ?
Cette exonération d’impôts a été instaurée afin de faciliter l’acquisition d’une résidence principale en se servant du prix de vente d’une résidence secondaire.
Le vendeur qui n’est pas le propriétaire de son logement principal
L’exonération s’adresse en premier lieu à celui qui n’est pas propriétaire de sa résidence effective durant les 4 années qui précèdent la vente. Il n’en est pas le propriétaire ni directement ni par personne interposée. Autrement dit, soit le vendeur a été locataire de sa résidence principale durant cette période, soit il a été hébergé.
Le vendeur ne peut pas être exonéré d’impôt dans les cas suivants :
- S’il possède des parts de SCI sur son logement principal,
- S’il possède une quote-part indivise, l’usufruit ou la nue-propriété.
Le vendeur qui achète sa résidence habituelle avec un prêt relais
Si avant la vente de sa résidence occasionnelle, le vendeur fait l’acquisition d’une résidence principale au moyen d’un prêt relais, il peut également être exonéré de la taxe sur la plus-value à condition de :
- Ne pas être propriétaire d’une résidence principale durant les 4 années qui précèdent la vente de la résidence secondaire,
- Mettre la résidence occasionnelle sur le marché avant l’acquisition de la résidence principale,
- Vendre la résidence secondaire dans un délai raisonnable après l’acquisition de la résidence effective,
- Utiliser le prix de vente pour l’achat d’une résidence principale et pour rembourser le prêt relais.
Quelles sont les conditions de l’exonération ?
Le vendeur ne bénéficie de l’exonération qu’une seule fois. Puisqu’elle est facultative, il appartient à celui-ci d’en faire la demande.
Le vendeur utilise le prix de vente de sa maison de vacances pour l’achat d’une résidence principale
Pour que l’exonération sur la plus-value s’applique, le prix obtenu à la suite de la cession de la résidence secondaire doit être affecté à l’achat d’une résidence principale. Ainsi, le vendeur est dans l’obligation de respecter quelques règles :
- Lors de la vente de la résidence de vacances, le vendeur évalue le montant qu’il souhaite affecter à l’achat de sa résidence effective,
- Il déclare ce même montant au notaire qui l’inscrit dans l’acte de vente,
- Dans les 24 mois qui suivent la vente de son logement secondaire, il doit se servir de son prix pour faire l’acquisition de sa résidence habituelle et effective,
- Pour la résidence principale, l’achat peut être dans l’ancien ou dans le neuf,
- Le bien acheté doit se situer en France ou dans l’un des États qui composent l’Union Européenne.
L’exonération sur la plus-value dépend du prix réemployé
Au moment où il cède définitivement sa résidence occasionnelle, le vendeur est libre de choisir le montant qu’il souhaite affecter à l’achat de sa future résidence habituelle :
- Il peut utiliser l’intégralité du prix de vente ou seulement une partie.
- L’exonération fiscale s’applique uniquement sur la partie du prix réutilisé. En d’autres termes, si le vendeur réemploie le montant intégral, il bénéficiera d’une exonération totale. Par contre, s’il décide de ne pas tout utiliser, il sera taxé sur le montant non réinvesti.
- S’il modifie le montant à réinvestir, une déclaration rectificative ou une réclamation s’impose.
L’exonération fiscale s’applique uniquement à la vente d’un logement. Cette dispense de charge concerne également les dépendances si celles-ci sont cédées en même temps que l’appartement. Dans ce cas, les acheteurs peuvent même être différents. En revanche, les autres biens tels qu’un terrain à bâtir, un local commercial ou professionnel ne sont pas concernés.
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