Immobilier : à partir de quoi est-on considéré comme un marchand de biens ?

Comment reconnaitre un marchand de biens ?

 À l’inverse d’un agent immobilier qui n’est qu’un intermédiaire, le marchand de biens est le véritable propriétaire du bien immobilier à vendre.

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

 Est qualifié de marchand de biens :

• Une personne, physique ou morale, dont l’activité consiste à négocier des fonds de commerce et des biens immobiliers,
• Elle agit en tant que commerçant en achetant des biens immobiliers en son nom, pour ensuite les embellir et les revendre,
• Elle se rémunère grâce aux bénéfices réalisés lors de la revente,
• Elle exerce l’activité de manière répétitive et habituelle, à titre privé ou dans le cadre d’une profession principale,
• Généralement, elle boucle une opération de revente tous les 6 à 18 mois.

Quels éléments servent à définir un marchand de biens ?

Plusieurs éléments sont pris en compte pour qualifier un revendeur de marchand de biens :

• L’exercice habituel de l’activité qui se détermine par rapport au nombre, au rythme, à l’importance et à la nature des opérations. À titre d’exemple, une personne qui achète un immeuble et qui le revend en bloc n’est pas un marchand de biens. En revanche, elle est qualifiée comme tel si elle le divise et le revend par appartement.
• L’intention spéculative qui s’apprécie selon les délais entre les acquisitions et les reventes, la situation géographique et le montant des profits. Dès la date d’acquisition des biens en question, la personne doit avoir l’intention de les remettre en vente et d’en tirer des bénéfices. Dans ce cas, si elle les achète uniquement pour les conserver, il s’agit plutôt d’un placement et non d’un acte de commerce. Lorsque l’intention de revendre n’est pas présente au moment de l’achat, l’opération garde un caractère civil.
• L’importance des opérations qui n’est pas encadrée par une règle absolue. Toute personne peut être considérée comme marchand de biens du moment qu’elle effectue 2 ou 3 opérations d’achat immobilier en vue de leur revente.

Comment échapper à la qualification de marchand de biens ?

Bien souvent, ce type d’opérations génère des fraudes, raison pour laquelle l’administration fiscale multiplie les surveillances. Lorsqu’elle constate une activité de marchand de biens, la vente est soumise à la TVA. La plus-value, pour sa part, échappe au régime qui s’applique aux vendeurs particuliers. Elle relève alors des « bénéfices industriels et commerciaux » ou « BIC » et doit être soumise au barème progressif de l’IR. Il reste pourtant des éléments qui permettent de déjouer cette requalification. Toutefois, le revendeur doit pouvoir apporter les preuves nécessaires.

Une acquisition pour des besoins familiaux et personnels

Le revendeur ne sera pas qualifié de marchand de biens s’il arrive à prouver que les immeubles qu’il a revendus ont été acquis dans le but unique de satisfaire ses besoins personnels ou bien ceux de sa famille. Par conséquent, la vente ne relève que d’une simple gestion d’un patrimoine personnel.

Les immeubles en cause servent de résidence principale au vendeur

Même si plusieurs opérations ont été effectuées sur une courte période et que l’intention spéculative est constatée, le revendeur peut encore échapper à une requalification de « marchand de biens ». Pour cela, il doit apporter la preuve que chacun des biens en question lui a servi de résidence principale à la date de sa revente et qu’aucun d’eux n’a appartenu à son patrimoine professionnel.

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