Loi anti-squat : les avancées pour le droit des propriétaires

On entend souvent parler des « squatteurs » qui privent des propriétaires de l’utilisation de leur résidence secondaire. Ces dernières années, ils se sont tellement multipliés que le gouvernement a finalement décidé d’intervenir. Où en sommes-nous ?

Loi anti-squat votée cet été

Au plein de l’été, une nouvelle loi a vu le jour dans le but de renforcer la protection des logements contre l’occupation illégale. Cette loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 inclut des mesures plus sévères à l’encontre des « squatteurs » et des locataires en défaut de paiement.

En faveur des propriétaires, celle-ci instaure une clause résolutoire automatique dans les tous les contrats de location souscrits depuis le 29 juillet permettant à ces derniers de résilier le contrat en cas d’impayés. Ceci dit, le bailleur peut solliciter un commissaire de justice pour obtenir un commandement de payer, suivi d’un délai de 6 semaines pour la réponse du locataire. De plus, l’expulsion peut être accélérée si le relogement échoue par la faute du locataire.

À ce sujet, les délais accordés aux locataires menacés d’expulsion sont modifiés. Le juge peut raccourcir le délai initial de 2 mois si le relogement échoue par la faute du locataire. Par ailleurs, le délai de grâce est désormais de 1 mois minimum et 1 an maximum.

Le délai dont dispose un locataire pour verser les sommes qui lui sont réclamées après un commandement de payer est raccourci. Désormais, il doit le faire au maximum 6 semaines après le commandement à payer.

En outre, cette loi prévoit de nouvelles sanctions pour les locataires en défaut de paiement. Une amende de 7 500 euros est applicable en cas de maintien dans les lieux malgré une décision d’expulsion. Les peines pour violation de domicile sont également alourdies, passant à 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende.

Un délit d’occupation frauduleuse est créé, sanctionnant l’entrée dans un lieu à usage d’habitation, commercial, agricole ou professionnel par manœuvres, menaces ou contrainte, avec des peines de prison jusqu’à 2 ans et une amende de 30 000 euros. Les usurpateurs d’identité du propriétaire encourent une peine de 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende. La promotion de l’occupation illégale est désormais passible d’une amende de 3 750 euros.

Loi anti-squat : Un argument politique ?

Surtout depuis que l’argument a été évoqué par un candidat à la présidence. Il s’agit d’Eric Zemmour qui avait intégré cette disposition dans son programme. Ainsi, les pouvoirs publics ont soutenu la proposition de loi qui tend à mettre fin à ces actes intolérables et à garantir le respect de la propriété immobilière contre le squat. Désormais, les propriétaires peuvent déloger les occupants indésirables avec l’accompagnement d’un huissier de justice.

Le squat, un délit mettant les propriétaires dans des situations précaires

Un acte intolérable devenu très courant ces derniers temps, le squat est un délit auquel le propriétaire peut faire face grâce à une procédure précise.

Qu’est-ce que le squat ?

Le squat est un terme qui est défini par l’article 226-4 du Code pénal. Il indique qu’un logement est dit « squatté » quand il est occupé sans titre ni droit. Dès lors, la personne qui s’installe dans la maison ou l’appartement est appelée squatteur puisqu’elle occupe un logement qui n’est pas le sien. Si, pour y parvenir, le concerné a forcé une serrure ou a eu recours à la tromperie, à la violence ou la menace, dans ce cas, on parle d’effraction. Ce genre de situation n’est pas la même pour un locataire qui aurait décidé de rester dans le logement alors que le bail a expiré.

Quelle est la procédure classique en cas de squat ?

Pour lutter contre l’installation d’un ou plusieurs squatteurs, il existe une procédure. Le propriétaire peut demander auprès des forces de l’ordre une expulsion dans les 48 heures qui suivent le début de l’occupation illégale. La justice considère donc cette situation comme un flagrant délit. Une fois ce délai dépassé, le propriétaire est tenu de solliciter un huissier de justice pour faire constater l’effraction.

Il devra ensuite déposer une requête devant le Tribunal judiciaire. Le squatteur apprendra alors la date de l’audience par voie d’huissier. Le juge fixera lors de l’audience la date maximum à laquelle le squatteur va devoir quitter les lieux. S’il persiste à rester après cette échéance, les forces de l’ordre peuvent l’expulser du logement. En revanche, les propriétaires n’ont pas le droit de diligenter une expulsion forcée sans le concours de la force publique. Ce sera également considéré comme un délit (article 226-4-2 du Code pénal).

À noter que dans le cas de squatteurs, la trêve hivernale ne s’applique pas. Leur évacuation forcée peut avoir lieu tout au long de l’année.

Un nouveau dispositif pour mettre fin au squat

Le Gouvernement soutient un amendement à la loi de simplification et d’accélération de l’action publique afin de lutter efficacement contre le squat.

Quelle procédure avant l’amendement ?

La procédure d’expulsion n’était pas la même avant l’amendement du 1^er février. En effet, elle dépendait selon que le logement squatté était une résidence principale ou secondaire.

• Dans le cas d’une résidence principale, le propriétaire pouvait solliciter le préfet afin de profiter d’une procédure accélérée en vue de l’expulsion. Celui-ci se charge de la rédaction d’une mise en demeure, en vertu de la loi Dalo (droit au logement opposable), n° 2007-290 du 5 mars 2007.
• Le propriétaire devra en revanche recourir à la procédure décrite dans les articles L411-1 et L412 du Code des procédures civiles d’exécution dans le cas d’une résidence secondaire. Néanmoins, cette procédure peut durer plusieurs mois ou plusieurs années même.

En quoi consiste l’amendement anti squat ?

Depuis l’adoption de l’amendement anti squat, la procédure est la même aussi bien pour la résidence principale que la résidence secondaire.

De plus, un dispositif d’accompagnement ad hoc a été mis en place par le ministère du Logement et la Chambre nationale des commissaires de justice (CNCJ) afin de rendre les démarches plus faciles pour les propriétaires. Dorénavant, le dossier peut être pris en charge par un huissier de justice notamment depuis le constat de l’occupation illégale, en passant par le dépôt de plainte et la rédaction de la demande au préfet jusqu’à la réalisation de la procédure judiciaire.

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