Pour préparer leur retraite, pour concrétiser leurs projets ou tout simplement pour obtenir des revenus complémentaires, de nombreux Français misent aujourd’hui sur les sociétés civiles de placement immobilier. Plus connues sous le nom de SCPI, ces structures qui investissent dans des parcs immobiliers rapportent. Mais comment calculer leur rentabilité ?
Comment faire pour connaitre la rentabilité d’une SCPI ?
Comme tout placement, il est indispensable de se renseigner sur le rendement de la SCPI qui intéresse l’investisseur. Si le contrat inclut déjà toutes les conditions, il est aussi possible de faire le calcul soi-même.
Faire un calcul à partir du TDVM
Pour estimer le rendement annuel d’un investissement en SCPI, le taux de distribution sur valeur de marché est le premier facteur à prendre en compte. Le TDVM peut être assimilé au rendement. Il s’agit en fait d’un ratio dont le calcul consiste à diviser les dividendes bruts versés aux associés par le prix d’acquisition d’une part au début de l’année.
Pour la SCPI de rendement, ce rapport locatif avoisine généralement les 5% net. Il est cependant à noter qu’un TDVM en baisse ne signifie pas forcément une rentabilité en berne. Cela peut être un signe de revalorisation du prix des parts de la société civile. C’est la raison pour laquelle il est nécessaire de considérer d’autres critères additionnels durant la prise de décision.
Faire un calcul à partir du TRI
La SCPI consiste en un placement à long terme. Pour avoir une idée de son rendement dans le passé, il est tout aussi intéressant de considérer le taux de rentabilité interne pendant une période donnée.
Pour calculer le TRI (taux de rendement interne), il faut additionner les dividendes et les revalorisations durant les 10 dernières années. Le résultat sera ensuite divisé par 10.
Faire une simulation
Une partie des acteurs proposant ce type de produit financier permet de procéder à une simulation du retour sur investissement. Pour gagner du temps et n’oublier aucun paramètre au calcul cette approche sera la plus efficace.
Comment jauger la rentabilité d’une SCPI ?
Les investisseurs qui misent sur la pierre papier pour se faire un complément de revenus doivent connaitre tous les facteurs qui peuvent avoir un impact sur sa rentabilité.
Des indicateurs pour évaluer la rentabilité
Pour mesurer la rentabilité d’une SCPI, plusieurs indicateurs sont à prendre en compte. Parmi eux :
- Le TDVM qui correspond au rendement produit par le placement à partir des biens immobiliers mis en location.
- Le TOF ou taux d’occupation financier qui indique la proportion de biens appartenant à la SCPI qui sont loués et la proportion de ceux qui n’ont pas trouvé preneur.
- L’augmentation ou la diminution du prix des parts en fonction de la valorisation des biens immobiliers de la SCPI. Si chaque année leur prix a été revu à la hausse, outre les dividendes versés chaque trimestre, l’investisseur obtient une plus-value lors de leur revente.
- La capitalisation qui a un impact sur le patrimoine immobilier de la société civile ainsi que sur la gestion des vacances locatives et des loyers impayés. Plus cet indicateur est élevé, plus le fonds d’investissements collectifs est intéressant.
Les frais à considérer
Si les indicateurs qui facilitent l’évaluation de la rentabilité peuvent être excellents, encore faut-il prendre en compte les frais liés à l’investissement. Ces derniers peuvent avoir un fort impact sur la rentabilité de la SCPI d’entreprise.
Au moment de l’achat des parts, mais aussi lors de leur revente, les opérations suivantes font l’objet de frais :
- La souscription,
- La gestion,
- Le retrait.
En outre, la fiscalité liée aux revenus locatifs peut également impacter cette rentabilité. En effet, les plus-values dégagées par la SCPI sont non seulement soumises à l’impôt sur le revenu mais aussi aux prélèvements sociaux. Un investisseur fortement imposé peut alors voir la rentabilité de son placement réduite.
Bien que le rendement d’une SCPI puisse aujourd’hui atteindre les 5 à 6%, faire le calcul soi-même permet de mieux arbitrer son placement.
