Un prêt immobilier pour acheter une résidence secondaire, qu’est-ce que cela implique ?
Le principe du prêt immobilier reste le même que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire. Seulement, dans le cadre d’un projet d’acquisition d’une résidence secondaire, les établissements financiers sont particulièrement exigeants.
Un taux d’endettement plus élevé
Lorsque les banques procèdent à l’analyse d’un dossier d’emprunt pour l’acquisition d’une résidence secondaire, elles se montrent plus exigeantes. Elles étudient de près la capacité d’emprunt du demandeur. C’est compte tenu de la capacité d’endettement de ce dernier que les emprunteurs acceptent ou non d’accorder le prêt immobilier.
En général, le taux d’endettement maximum d’un ménage est de 35%. Cependant, si les organismes financiers sont disposés à franchir la limite de 35% pour financer une résidence principale, c’est rarement le cas pour projet d’acquisition d’une résidence secondaire.
Des frais annexes à prendre en compte
L’achat d’une résidence secondaire représente un plaisir coûteux. Avant de faire une demande de prêt pour son financement, il est essentiel de tenir compte de tous les frais de travaux et d’entretien. En effet, ces frais annexes peuvent avoir un impact non négligeable sur le budget.
Cependant, il faut noter que pour une résidence secondaire, les futurs propriétaires ne bénéficient pas de prêts aidés comme c’est le cas pour le financement d’une résidence principale. En effet, le Plan Épargne Logement, le Prêt à Taux Zéro et le prêt conventionné sont uniquement dédiés aux foyers qui souhaitent acheter une résidence principale.
Les banques prêtent moins pour une résidence secondaire
La capacité d’emprunt d’un ménage est réduite s’il décide d’acheter une maison pour ensuite la relouer au lieu d’en faire sa résidence principale.
Des garanties de prêts
Les organismes financiers ne prennent pas le risque d’accorder un prêt pour financer une résidence secondaire lorsque le ménage a déjà atteint le taux d’endettement maximal. Le plus souvent, ils acceptent d’accorder un prêt sous réserve d’une hypothèque sur la résidence principale. Cependant, il faut que l’emprunteur soit propriétaire exclusif de ce dernier. En d’autres termes, si le propriétaire a dû recourir à un prêt pour financer l’achat de la résidence principale, il doit le rembourser en totalité avant de pouvoir obtenir le prêt pour acheter la résidence secondaire.
L’hypothèque rechargeable
Si l’emprunteur n’a pas encore terminé le remboursement du prêt, il peut accéder à l’hypothèque rechargeable. Cette solution a été introduite par une ordonnance de mars 2006. Elle donne à l’emprunteur la possibilité de « recharger son hypothèque » s’il a déjà remboursé une partie de l’emprunt qu’il a souscrit pour l’acquisition de sa résidence principale. Il profitera alors d’une garantie d’hypothèque égale à la partie remboursée sur le prêt de la résidence principale. Cependant, il doit prévoir cette possibilité depuis le début du prêt initial.
Pour conclure, les ménages souhaitant acheter une résidence secondaire peuvent très bien contracter un prêt immobilier pour financer leur projet. Cependant, ils doivent garder en tête que les démarches et les conditions ne sont pas aussi souples qu’avec un prêt pour l’acquisition d’une résidence principale. Avant de prendre une telle décision, l’emprunteur doit prendre le temps de bien y réfléchir.
L’impôt sur les plus-values immobilières
La plus-value immobilière se calcule en faisant la différence entre le prix de vente d’un bien et le prix de son acquisition. Il est possible de déduire du montant obtenu les frais inhérents à l’achat comme le coût des diagnostics obligatoires par exemple.
Deux impôts différents sont alors appliqués aux plus-values :
- l’impôt sur le revenu
- et les prélèvements sociaux.
Les cas dans lesquels les plus-values sont soumises à l’impôt
Sont concernés par l’impôt, les plus-values immobilières résultant de :
- la vente d’un bien immobilier ;
- la vente des droits attachés à un bien immobilier (par exemple une servitude) ;
- la vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI) ;
- l’échange de biens, le partage ou l’apport en société.
Un abattement qui évolue dans le temps
Le montant total des impôts s’élève à 36,2 % :
- 19 % d’impôt ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
Toutefois, un abattement est appliqué à la plus-value immobilière réalisée. Cet abattement varie en fonction de la durée de détention du bien.
De fait, pour un bien détenu 10 ans et pour lequel une plus-value de 20 000 € a été réalisée, on calcule l’assiette des impôts comme suit :
- impôt sur le revenu : le vendeur bénéficie d’un abattement de 6 % par an à compter de la sixième année de détention, soit 6 % x 5 = 30 %. L’abattement s’élève donc à 20 000 € x 30 % = 6 000 €. Le vendeur devra donc déclarer aux impôts sur le revenu 14 000 €.
- Prélèvements sociaux : le vendeur bénéficie d’un abattement de 1,65 % par an à compter de la sixième année de détention du bien, soit 1,65 % x 5 = 8,25 %. L’abattement s’élève donc à 20 000 € x 8,25 % = 1 650 €. Il devra donc s’acquitter des prélèvements sociaux sur la base de 18 350 € (20 000 – 1 650).
Les différentes possibilités d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières
Il existe plusieurs cas dans lesquels il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values immobilières. Ces informations sont accessibles sur le site du gouvernement.
En fonction de la durée de détention du bien
Comme indiqué dans le tableau présenté ci-dessus, l’exonération totale de l’impôt sur le revenu est acquise à l’issue d’une détention du bien de 22 années. En ce qui concerne les prélèvements sociaux, cette exonération totale s’acquiert au bout de 30 ans.
La cession d’une résidence principale
La plus-value réalisée lors de la vente de sa résidence principale est totalement exonérée d’impôts. Pour en bénéficier, le logement doit être la résidence habituelle et effective du vendeur au moins jusqu’à la mise en vente du bien. Dans ce cas, la vente doit intervenir dans un délai jugé comme normal, une année en général.
Une première cession d’un logement autre que la résidence principale
Il est également possible de bénéficier d’une exonération totale d’impôts pour une première cession autre que la résidence principale, sous réserve de répondre à certaines conditions :
- ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente ;
- utiliser les fruits de la vente pour acquérir ou construire sa résidence principale, et ce dans un délai de 2 ans suivant la vente effective du premier bien.
La cession d’un logement en France par un non-résident
Depuis le 1er janvier 2019, la cession de son ancienne résidence principale en France d’une personne expatriée est exonérée d’impôts sous certaines conditions :
- l’expatriation doit être faite dans un pays membre de l’Union européenne ou dans un pays ayant signé une convention administrative avec la France ;
- le bien vendu devait constituer la résidence principale du vendeur et être cédé au plus tard au 31 décembre de l’année suivant celle du départ à l’étranger ;
- la plus-value réalisée doit être inférieure à 50 000 €.
Les cessions inférieures à 15 000 €
Si le montant de la cession est inférieur à 15 000 €, la plus-value réalisée est totalement exonérée d’impôt. Ce montant s’entend par bien vendu. Aussi, si vous vendez plusieurs biens dont le montant individuel n’atteint pas 15 000 €, vous ne serez pas imposés sur les plus-values.
L’expropriation
Les plus-values réalisées dans le cadre d’une expropriation sont exonérées d’impôt à condition de réinvestir dans l’immobilier 90 % de l’indemnité perçue dans un délai de 12 mois.
Lors de partages
Les plus-values réalisées à l’occasion d’un partage d’indivision successorale, conjugale, entre partenaires de pacs, concubins, suite à une donation-partage entre les membres originaires de l’indivision, leurs ascendants ou descendants sont exonérées d’impôt.
Les logements sociaux
Les plus-values réalisées lors de cession au profit d’un acquéreur s’engageant à réaliser des logements sociaux dans les 4 ans suivant l’acquisition sont exonérées d’impôt.
Le cas particulier du droit de surélévation
Les plus-values de cession d’un droit de surélévation à condition que l’acheteur s’engage à réaliser ou à achever lesdits travaux dans un délai de 4 ans sont exonérées d’impôts.
Les logements situés en zone tendue
Enfin, un abattement de 70 % de l’assiette est imposable est appliqué aux plus-values réalisées dans le cadre d’une cession d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble que l’acquéreur s’engage à démolir pour reconstruire un logement dès lors que ce bien se trouve dans une zone dite tendue selon les critères du code de la construction et de l’habitation.
Un crédit vous engage et il doit être remboursé. Avant de vous engager, vérifiez votre capacité de remboursement.
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