Le syndic non-professionnel est un modèle de gestion encore peu répandu en copropriété. Pourtant, il offre divers avantages notables que nous allons détailler dans cet article.
Le syndic non-professionnel : qu’est-ce que c’est ?
La différence entre syndic professionnel et non-professionnel
Le syndic est encadré par la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce texte fondateur stipule qu’un syndic peut être professionnel ou non-professionnel, deux modèles de gestion bien distincts.
Le syndic professionnel est une société externe à la copropriété, à laquelle le syndicat des copropriétaires verse des honoraires en échange de l’administration des parties communes.
Attention ! Le syndic professionnel facture des frais annexes pour toute prestation non incluse dans son forfait de base. C’est par exemple le cas pour convoquer et tenir une assemblée générale extraordinaire ou encore établir un état daté en cas de vente.
Pour exercer en tant que syndic professionnel, vous devez :
- Posséder une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et de l’industrie (CCI) avec la mention “syndic de copropriété” ;
- Avoir une garantie financière suffisante afin d’être en mesure de rembourser une copropriété en cas de faillite ;
- Souscrire une assurance de responsabilité civile pour être couvert en cas de faute.
À l’inverse, le syndic non-professionnel est un modèle d’autogestion où ce sont les copropriétaires eux-mêmes qui gèrent leur copropriété. Il n’y a donc pas besoin d’une carte professionnelle ou de garantie financière. Néanmoins, une assurance de responsabilité civile est également obligatoire.
Quelles sont les missions et obligations d’un syndic non-professionnel ?
Concernant les missions du syndic, la loi de 1965 ne fait aucune distinction entre syndic professionnel et syndic non-professionnel. En effet, dans les deux cas, le syndic doit notamment :
- Convoquer et tenir au moins une assemblée générale annuelle pour voter le budget prévisionnel et approuver les comptes annuels ;
- Faire exécuter les décisions prises en assemblée générale de copropriété ;
- Collecter les charges de la copropriété via l’envoi des appels de fonds ;
- Recouvrir les charges en cas d’impayés ;
- Suivre le chantier en cas de travaux ;
- Souscrire les contrats fournisseurs en nom et place du syndicat des copropriétaires ;
- Représenter le syndicat des copropriétaires dans tous ses actes et ses actions en justice ;
- Veiller au respect des dispositions du règlement de copropriété ;
- Assurer la bonne tenue de l’immeuble.
Les différents modèles de gestion du syndic non-professionnel
Le syndic non-professionnel regroupe deux modèles de syndic : le syndic bénévole et le syndic coopératif.
Qu’est-ce qu’un syndic bénévole ?
Le syndic bénévole désigne un copropriétaire élu en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.
Bon à savoir : Tous les modèles de syndic sont élus à la majorité absolue. Cette majorité prend en compte les voix des copropriétaires absents, abstentionnistes ou non-représentés.
Le syndic bénévole ne perçoit pas d’honoraires mais peut cependant être rémunéré de deux façons :
- Le défraiement : les copropriétaires remboursent les frais engagés par le syndic bénévole pour mener à bien sa mission. Il s’agit par exemple des frais de photocopie, d’essence ou de téléphone ;
- La rémunération : le syndic bénévole peut être payé pour les tâches qu’il effectue mais cela doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale à la majorité absolue.
Bon à savoir : La rémunération du syndic bénévole n’est pas obligatoire mais la plupart des copropriétés l’instaurent pour motiver le syndic bénévole et surtout le remercier pour son dévouement.
Bon à savoir : La rémunération du syndic bénévole est soumise à l’impôt sur le revenu (catégorie revenus non commerciaux) et à des prélèvements sociaux. Le montant de sa rémunération ne peut pas excéder ses revenus principaux.
Le syndic bénévole n’est pas tout à fait seul pour gérer sa copropriété. Il est entouré d’un conseil syndical qui, comme en syndic professionnel, joue le rôle d’intermédiaire entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Le conseil syndical assiste également le syndic bénévole dans ses missions, notamment sur la gestion des comptes.
Qu’est-ce qu’un syndic coopératif ?
En syndic coopératif, ce n’est pas un, mais plusieurs copropriétaires qui gèrent la copropriété. Ensemble, ils forment le conseil syndical, qui n’a donc pas le même rôle qu’en syndic professionnel ou bénévole.
Dans ce modèle, même si la qualité de syndic est détenue légalement par le président du conseil syndical, les tâches sont réparties entre tous les conseillers syndicaux, en fonction des compétences et de la disponibilité de chacun (communication, gestion des travaux, gestion de la comptabilité, administrative, juridique, etc.).
Quels sont les avantages du syndic non-professionnel ?
En supprimant l’intermédiaire du syndic professionnel, une copropriété gérée en syndic non-professionnel bénéficie de plusieurs avantages :
- Des économies sur les charges de copropriété : avec le syndic non-professionnel, il n’y a pas d’honoraires versés, pas de frais supplémentaires facturés et pas de commission prise sur les gros travaux. Les économies permettent de réinvestir l’argent pour financer des projets importants pour la copropriété ou simplement de réduire le montant des charges ;
- Une réactivité accrue : puisque le syndic non-professionnel vit dans la copropriété qu’il gère, il aura davantage envie que l’immeuble soit bien géré car cela va dans son intérêt et celui de ses copropriétaires ;
- Une gestion plus transparente : les copropriétaires sont plus facilement informés de ce qu’il se passe dans leur copropriété et comprennent mieux les problèmes rencontrés ;
- Une prise de décision plus rapide : les sujets qui font débat dans la copropriété sont discutés directement entre les copropriétaires, ce qui facilite la communication et la prise de décision.
Comment choisir un syndic non-professionnel pour sa copropriété ?
Si vous souhaitez que votre copropriété soit gérée par un syndic non-professionnel, voici les étapes à suivre chronologiquement :
- Étape 1 : Discutez avec les copropriétaires pour connaître leur avis sur le modèle du syndic non-professionnel ;
- Étape 2 : Demandez au syndic actuel de mettre la résolution de désignation d’un syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en joignant le contrat du syndic non-professionnel. Tout copropriétaire peut effectuer cette demande, en envoyant le projet de résolution par lettre recommandée avec accusé de réception, de préférence deux mois avant l’assemblée générale ;
Attention ! Pour choisir un nouveau syndic et passer en syndic non-professionnel, vous pouvez soit attendre que le mandat du syndic arrive à son terme (il a une durée comprise entre 1 et 3 ans), soit révoquer votre syndic pour faute en cours de mandat. À noter que pour que la révocation soit valable, il faut justifier d’un motif légitime et sérieux. C’est le cas par exemple si votre syndic actuel n’a pas fait exécuter des décisions votées en assemblée générale.
- Étape 3 : Le jour de l’assemblée générale, générale, votez le passage au syndic non-professionnel à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.
Bon à savoir : Pour que le changement de syndic soit facilité, il est recommandé de demander au syndic d’organiser la réunion dans un lieu neutre et de nommer un copropriétaire comme président de séance.
L’accompagnement de Matera pour les syndics non-professionnels
Le syndic non-professionnel est encore peu adopté dans les copropriétés pour deux raisons principales :
- Le manque d’information : peu de personnes connaissent le syndic non-professionnel ;
- Les a priori concernant le modèle : la plupart des copropriétaires craignent qu’une personne non-professionnelle exerce le rôle de syndic, par manque de temps ou de connaissances.
Ce constat plutôt regrettable a été l’occasion pour l’entreprise Matera de transformer la gestion de copropriété, en offrant aux syndics non-professionnels un accompagnement personnalisé via deux leviers :
- Une plateforme en ligne intuitive, qui automatise les tâches de gestion courante (appels de fonds, convocation à l’assemblée générale, etc.) ;
- Des experts en interne, qui complètent l’outil en ligne en cas d’interrogations sur des sujets plus techniques comme la comptabilité, le droit ou les travaux.
Ainsi, les copropriétés accompagnées par Matera profitent uniquement des avantages du syndic non-professionnel. Pour en apprendre plus sur ce nouveau modèle, vous pouvez consulter les avis de Matera.
