Que ce soit à la télévision, à la radio, dans un magazine ou au cours d’une discussion vous avez forcément entendu parler des différents dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier. Même si vous ne savez pas exactement à quoi ils correspondent leurs noms restent familiers. Ces dispositifs ou loi, permettent généralement d’acquérir un patrimoine immobilier, de réaliser un investissement censé rapporter de l’argent pour nos vieux jours, de l’épargne pour la retraite.
On a beau venter leur mérite il n’en reste pas moins que des arnaques sont toujours possibles, c’est ce qui est arrivé récemment à plusieurs footballeurs. Avant de se lancer mieux vaut être bien renseigné, comme le dit l’adage : « le savoir c’est le pouvoir ».
Les pièges ou arnaques de la défics
Pour rappel, la défiscalisation immobilière possède des mécanismes permettant d’investir dans un logement afin de le mettre en location et ainsi bénéficier de réductions d’impôts. Cela favorise la construction de logements neufs par de l’investissement privé, ce qui permet à l’État de concéder à une baisse des impôts sur le revenu pendant un laps de temps déterminé. Cette baisse d’impôt est appelée « défiscalisation ».
L’investissement dans la pierre rassure car il est considéré comme plus fiable dans le temps mais du coup justement attention aux arnaques !
Le changement de destination
Pour être avantageux l’investissement doit remplir plusieurs critères prévus par la loi. Parmi eux la « destination » de l’ensemble immobilier, c’est-à-dire à quel type d’usage le bâtiment est-il construit ?
Il n’est pas impossible que l’exploitant décide unilatéralement de modifier la destination des lots ou du moins une partie. Une résidence étudiante peut ainsi devenir une résidence hôtelière. Si le changement unilatéral peut être autorisé par les baux, la fiscalité de l’opération, elle, peut être remise en cause du fait du changement d’activité.
Avant de signer quoi que ce soit, il faut bien prendre le temps de tout lire et si on ne comprend pas une partie demander des explications. Lors de signature il faut donc bien vérifier que la destination est bien celle prévue et permettant l’avantage fiscal, qu’elle est bien inscrite noir sur blanc dans les termes de bases. Par exemple si c’est une résidence étudiante, il ne faut pas qu’il y ait inscrit une autre mention, comme résidence service, un sens plus large qui permettrait de changer la nature de la destination avec en résultat pour vous une requalification fiscale.
Résidences en faillite et ses vices cachés
Dans le cadre d’une résidence gérée dont l’exploitant a fait faillite, nombreux sont les volontaires pour la reprise. Cependant il ne faut pas oublier que cette reprise ne se fait pas sans concessions de la part des investisseurs, notamment des baisses de loyer.
Les différents acquéreurs possibles, en concurrence, feront la meilleure offre possible par le biais d’une baisse modeste des loyers afin de s’attirer le soutien des copropriétaires et ainsi remporter l’affaire. C’est là que l’affaire se corse, bien souvent le repreneur une fois dans la place ne respecte pas ou juste partiellement les engagements pris devant le tribunal dont la partie sur les loyers, prétextant des travaux pas prévus.
La baisse de loyer sous prétexte fallacieux
En cours d’exécution, ou au terme du bail, il n’est pas rare que l’exploitant sollicite des copropriétaires une baisse du loyer commercial. Pour se faire il va exposer des faits à ses bailleurs afin de prouver une baisse de rentabilité, ou une rentabilité trop faible.
L’excuse la plus courante est « la charge locative prétendument trop lourde ». Celui-ci va compter des frais qui ne le concernent que lui (ceux des locaux de service comme un hall d’entrée, une cafeteria) et les inclure avec les loyers des investisseurs pour appuyer ses dires alors que c’est faux, cela ne peut pas servir de base.
Vous l’aurez compris les locaux de services constituent un enjeu sérieux, les copropriétaires doivent chercher à les acquérir (dans la plupart des cas ils n’en sont pas propriétaires). Dans le cadre d’une révision de loyer il faudra bien identifier les propriétaires desdits locaux afin de vérifier que les loyers versés sont bien minorés en proportion par rapport à ceux des lots privatifs.
Réhabilitation des monuments historiques
Ici un risque de perte totale de l’investissement est possible, comme le révélait le journal L’Équipe en février 2019, c’est le cas des footballeurs ayant investi dans des bâtiments anciens à restaurer, dont le château de Tancarville, en Seine-Maritime, afin de bénéficier d’avantages fiscaux. Les travaux de rénovation n’ont jamais été achevés et la bâtisse, laissée à l’abandon, risque de s’effondrer. De leur côté, les sportifs n’ont pas atteint l’objectif de défiscalisation escompté, au contraire : le préjudice atteindrait entre 40 et 100 millions d’euros.
Les travaux avancent au gré des ventes, si les ventes s’arrêtent la réhabilitation aussi. Les risques de voir le budget revu à la hausse pour les travaux suspendu puis repris est à envisager tout comme la perte quasi-totale de l’investissement si les travaux ne reprennent pas et que le bâtiment reste à l’abandon.
Le fait que l’ensemble des lots doive être vendu dans un délai donné, est rarement exposé aux investisseurs alors que le risque qui en découle est très important, alors avant de s’engager il est nécessaire d’identifier le schéma de l’opération et surtout s’assurer que des garanties existent quant à l’achèvement de la réhabilitation quand bien même une partie des lots ne serait pas vendue.
Nos conseils pour réussir à défiscaliser sans accroc
Pour éviter de tomber dans les pièges de vendeurs peu scrupuleux ou toute autre forme d’arnaque, le mieux est de toujours se renseigner afin de savoir où l’on va et de ne s’engager qu’une fois toutes les cartes en main.
Se renseigner et demander un second avis
Il faut bien évidemment commencer par poser toutes les questions possibles au chargé de commercialisation, afin de connaître vraiment le projet et éventuellement de décelé d’éventuelles failles.
Ne pas hésiter à prendre du recul face aux promesses commerciales, du rendement garanti, ne pas prendre l’information comme argent comptant mais faire ses proches recherches.
Pour se faire il faut se renseigner sur la valeur du marché locatif du lieu où le projet immobilier doit se construire. Qu’en est-il du marché de l’emploi à cet endroit ? Est-ce un secteur dynamique ? En développement ? Quel sont les loyers moyens ? Quel est le prix du mètre carré ? Quelles sont les charges locatives ? Les charges à déduire ? A combien s’élève la taxe foncière ? Se renseigner auprès d’agences immobilières locales, et sur internet sur des sites spécialisés de pro et de particuliers.
En parallèle il est important aussi de se renseigner auprès de sa banque, d’un courtier et de faire jouer la concurrence afin (certes de trouver la meilleure offre) de voir s’il y a une cohérence entre les différentes propositions ou non. Si le vendeur vous recommande de ne pas parler du projet à votre banque et ou un notaire, méfiez-vous c’est mauvais signe.
Dans la mesure du possible visiter le programme permet de se rendre compte de la situation et d’avoir une meilleure vue d’ensemble.
Investir au bon prix
L’avantage fiscal ne doit pas être le seul point dans le viseur de l’acquéreur. La défiscalisation est un investissement immobilier classique et en tant que telle, la question qu’il faut se poser c’est « est-ce que c’est le bon prix ? » / « est-ce trop cher ? ». Ici c’est une simple question de logique et de mathématique, plus le bien est cher (surpayé dans certains cas) moins l’investissement est rentable, et plus le risque de moins-value est lui élevé à la revente. C’est pour cela qu’il faut comme dans le point ci-dessus se renseigner auprès d’agences.
Il en va de même pour les biens à bas prix que l’on peut caractériser de trop beaux pour être vrais. Ils cachent souvent des vices et le prix n’est qu’un appât pour vite s’en débarrasser. C’est aussi prendre le risque de ne voir aucun loyer rentrer tout en payant le crédit et la foncière, voire pire d’avoir un redressement fiscal.
Les différentes lois de défiscalisation immobilières
Il en existe une multitude, et chacune ont leurs spécificités :
- La Loi Pinel : investissement locatif dans l’immobilier neuf.
- LMNP (location meublée non professionnelle) ou Censi-Bouvard : investissement locatif dans un meublé (dans le neuf).
- Loi Malraux : investissement dans l’ancien cette fois, dans les secteurs sauvegardés ou dans les Zones de Protection du patrimoine Architectural Urbain et Paysager.
- Loi Denormandie : offre les mêmes avantages que la Loi Pinel mais cette fois ci dans l’ancien.
- Déficits fonciers : il s’agit ici de rénover un de louer un bien dans l’ancien.
- Nue-Propriété : concerne les personnes ayant une importante pression fiscale et n’ayant pas de revenus rapidement en contrepartie.
- Loi Borloo : investissement locatif.
Focus sur la Loi Pinel
La plus connue de toutes les lois de défiscalisation immobilière, a été créée en 2014 dans le cadre du Plan de Relance du Logement, afin de favoriser la construction de biens immobiliers à destination locative en France.
Pour tout connaître sur ses avantages :
- investissement sans apport,
- accessible à tout contribuable français
Rendez-vous sur le site officiel du gouvernement pour mieux comprendre le principe.
Comme pour tout investissement, il ne faut pas le prendre à la légère et bien se renseigner, comparer les prix, les offres, les lois… Un investissement se fait sur du long terme, de ce fait l’erreur n’est pas permise. Il y a trop de cas de gens qui se sont retrouvés piégés pour se lancer aveuglement.
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