Calculer ses frais de notaire : le guide

Outre le prix d’achat du bien immobilier et le coût du crédit immobilier, les frais de notaire s’ajoutent également au montant total d’un projet d’achat immobilier. Comment calculer ses frais de notaire ?

Quels sont les « frais de notaire » ?

Une somme à inclure dans le montant total du projet immobilier

Les frais de notaire sont les frais engendrés par l’acquisition d’un bien immobilier. Ceux-ci sont à la charge de l’acheteur et doivent être acquittés au moment de la signature de l’acte de vente.

Le taux des frais de notaire va dépendre du type du bien faisant l’objet d’achat.

• Ainsi, pour un bien immobilier ancien, les frais de notaire vont représenter en moyenne 7 à 8% de son prix d’acquisition,
• Tandis que pour un bien neuf, ce taux va avoisiner 2 à 3% du prix d’achat du bien.

De quoi sont composés les frais d’acquisition d’un bien immobilier ?

Lors d’un achat d’un bien immobilier, la rédaction des actes de vente authentiques incombe au notaire. Il doit également procéder à l’organisation des signatures et rendre la vente incontestable. Les frais engendrés sont alors composés :

• Des émoluments du notaire,
• Des droits de mutation ou droits d’enregistrement versés à l’État (droits et taxes reversés au Trésor public) et qui constituent la majeure partie des frais de notaire,
• Des débours qui constituent les sommes avancées par le notaire pour les frais de publication, l’établissement et l’acquisition des documents nécessaires ainsi que pour la rémunération des différents intervenants.

Comment calculer les frais de notaire ?

Le calcul des frais d’acquisition va dépendre de plusieurs facteurs notamment la localisation du bien immobilier et la nature du bien.

Les frais sont fixés en fonction du type de biens

Les frais de notaire sont différents selon qu’il s’agisse d’un bien ancien ou d’un bien neuf.

• Pour un bien immobilier ancien, les frais de notaire sont beaucoup plus élevés comparés à ceux d’un bien neuf. En fonction des départements, les droits de mutation peuvent représenter 5 à 6% du prix d’acquisition du bien. Ceux-ci sont constitués de taxe collectée pour l’État, de taxe départementale et de taxe communale. Les mêmes frais sont applicables pour les terrains à bâtir,
• Pour un bien immobilier neuf, les frais d’acquisition sont moins élevés du fait de l’allègement des droits affectés au Trésor public. Depuis quelques années, seule la taxe départementale qui représente 0,71% du prix d’achat du bien est incluse dans les droits et taxes.

Pour estimer les frais de notaire avant l’achat, le mieux est d’utiliser une calculatrice qui simule l’intégralité de ces frais. Notre outil indiqué ci-dessous est très utile, instantané et gratuit.

 

Comment calculer les émoluments du notaire ?

En matière d’achat immobilier, les rémunérations du notaire sont définies par l’État. Celles-ci sont différentes en fonction du prix d’acquisition du bien.

Ainsi, un nouveau barème proportionnel a été établi en février 2020. Un taux dégressif est appliqué en fonction des tranches de valeur du bien immobilier :

• De 0 à 6500€, le taux est de 3,870%,
• De 6500€ à 17 000€, le taux est de 1,596%,
• De 17 000€ à 60 000€, le taux est de 1,064%,
• Plus de 60 000€, le taux est de 0,799%.

Toutefois, suite à la crise liée au Covid-19, ce nouveau barème entrera en vigueur seulement à compter de début janvier 2021. Pour l’heure, le barème applicable reste celui de 2016 avec les taux dégressifs suivants :

• De 0 à 6500€, le taux est de 3,945%,
• De 6500 € à 17 000€, le taux est de 1,627%,
• De 17 000 € à 60 000€, le taux est de 1,085%,
• Plus de 60 000 €, le taux est de 0,814%.

Des remises peuvent être accordées par le notaire sur ses émoluments.

Pour prévoir les frais de notaire, il est conseillé d’utiliser un simulateur réservé à cet effet.

Comment réduire les frais de notaire ?

Les achats dans le neuf

Que signifie logement neuf ? Cela correspond soit à des habitations vendues sur plan (en état futur d’achèvement), des logements cédés par le promoteur-constructeur ou des constructions récemment achevées et n’ayant jamais été habitées. La réduction intervient au niveau des impôts et taxes. En effet le vendeur étant assujetti à la TVA, il peut la déduire des charges liées à la construction. Pour l’acheteur les impôts et taxes à payer passent d’environ 5% à environ 1%, ce qui a pour résultat de baisser le total des frais de notaire.

Les achats dans l’ancien

Déduire la valeur des meubles

Les frais de notaire se calculent sur le bien immobilier « nu » ce qui veut dire que tous les équipements qui resteront dans la maison ou l’appartement peuvent être déduits du prix de vente avant le calcul des frais de notaire.

Pour ce faire il faudra estimer tous les meubles et les équipements qui seront laissés, il peut s’agir d’une cuisine équipée, d’électroménager, des meubles de la salle de bain, d’un abri de jardin… Il est important de garder toutes les factures qui font preuve de la valeur des biens. Bien sûr il faudra appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’ancienneté. Pour ceux qui n’auraient plus les factures, pas de panique, il n’y a pas de justificatifs à fournir tant que cela reste cohérent, une cuisine Ikea n’a pas la valeur d’une cuisine en marbre. Le plafond informel est de 5% du prix de vente. Dans le compromis de vente, il faudra séparer le prix de vente du bien de celui de la valeur des équipements à déduire.

Déduire le montant des frais d’agence

‍Pour déduire les frais d’agence du prix de vente des frais de notaire, il est impératif que :

• Le mandat de l’agence précise que c’est l’acheteur qui est redevable des frais d’agence.
• Le compromis de vente apporte bien la distinction entre le prix de vente du bien immobilier et le montant des frais d’agence.
• Les frais d’agence soient réglés séparément de la somme à verser pour acheter le bien immobilier.

Négocier la rémunération du notaire

Les notaires peuvent consentir une remise sur la partie qui les concerne depuis 2016, mais il faut savoir que cette remise est encadrée par la loi. Depuis le 1^er janvier 2021, le taux max de la remise a doublé, il est de 20%. La remise ne peut se faire que lorsque la transaction est de minimum 100 000€ et se calcule sur la part de la rémunération du notaire (qui se calcule sur la tranche supérieure à ce montant).

Cependant ce n’est pas parce que la valeur du bien dépasse les 100 000€ que le notaire a l’obligation de faire une ristourne, c’est à son bon vouloir. Par contre s’il choisit de le faire, il devrait appliquer la remise à tous ses clients sur le même type de prestation, ici les achats immobiliers.

Comprendre le rôle du notaire

Certains pensent que les notaires se contentent de signer des papiers et d’encaisser de grosses sommes d’argent, mais personne ne sait vraiment ce qu’il se passe dans leurs bureaux. Avant toute chose le notaire est un officier public, nommé par le ministre de la Justice, il assure le service public de l’authenticité.

1/ Les documents établis par le notaire sont authentiques, c’est un gage de qualité, car ni leur date ni leur contenu ne peuvent être contestés, ils ont désormais ce que l’on appelle en droit « la force probante » (liée à la notion de preuve).

2/ À l’exemple des coffres en banque, les notaires peuvent garder des documents confidentiels et/ou de grande importance.

3/ Les notaires peuvent procéder à des ventes aux enchères.

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