Beaucoup de contribuables souhaitent créer une Société Civile Immobilière (SCI) à vocation fiscale ou patrimoniale. Ces derniers pensent que la mise en place de celle-ci favorise la gestion de leur patrimoine immobilier. Néanmoins, les procédés de cette conception peuvent engendrer quelques ambiguïtés, particulièrement sur le choix du régime d’imposition. Même si une SCI relève en général de l’IR, l’IS peut s’avérer intéressant dans certaines circonstances.
SCI : Comment choisir entre IR et IS ?
Avantages de la SCI soumise à l’IR
- La majorité des SCI sont soumises à l’IR qui est le régime d’imposition le plus répandu pour ce genre de sociétés. La société n’est pas redevable de l’impôt. Ce sont les associés qui sont imposés à s’acquitter des revenus tirés de l’exercice social en fonction de leur quote-part dans le capital.
- En termes de régime, l’IR est beaucoup plus avantageux pour les personnes physiques. Elles sont soumises au régime des plus-values des particuliers qui sont exonérées d’IR après 30 ans de prélèvements sociaux et une durée de détention de 22 ans et plus. Mais il faut attendre longtemps.
- Inutile de faire appel à un expert comptable pour faire le bilan annuel.
Inconvénients de la SCI soumise à l’IR
- Ainsi, les règles applicables aux particuliers sont celles des revenus fonciers.
- Impossible de déduire les charges, elles sont juste énumérées.
- Le quote-part des bénéficiaires est soumis au prélèvements sociaux (15,5%) et à l’IR au taux marginal.
Avantages de la SCI soumise à l’IS
La société soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) est redevable de l’impôt. Le résultat taxable est défini selon les règles de l’IS. Lors de l’exploitation des immeubles inscrits à l’actif du bilan, la mise en œuvre de celle-ci offre de nombreux avantages :
- Amortissement des immeubles inscrits, ce qui implique la réduction du résultat imposable.
- Le revenu du gérant est déductible du résultats.
- Seules les dividendes versées sont imposées aux associés qui bénéficient alors d’une fiscalité avantageuse (un abattement de 40 %).
- Le taux de l’IS est en principe moindre que celui de l’IR.
Inconvénients de la SCI soumise à l’IS
- La gestion peut sembler plus complexe et source de problématique dans le cas où la société regroupe des associés de nature diverse. Il convient alors d’effectuer une comptabilité différenciée, une opération difficile qui requiert l’aide d’un expert-comptable.
- Dans tous les cas un expert comptable doit certifier le bilan annuel.
- La cession d’un immeuble par une SCI à l’IS est plus lourdement taxée.
Concrètement, durant la phase d’exploitation, la fiscalité des SCI à l’IS est avantageuse. Son inconvénient principal réside dans les taxes lourdes dans le cas de la cession d’un immeuble par une société soumise à l’IS. À ce titre, la plus-value est calculée dans le résultat imposable et les amortissements adoptés s’ajoutent au montant de celle-ci.
Quels sont les critères de choix à mettre en avant
Le choix imposé et automatique
Certains situation imposent le choix. C’est le cas par exemple, si les opérations commerciales (location) représentent au moins 10% du Chiffre d’Affaires de la société. Dans ce cas précis, la SCI passera automatiquement à l’IS.
Quand changer de régime d’imposition ?
Il est également possible d’opter en cours d’exercice pour le passage à l’IS, même si les 10% de CA ne sont pas atteint. Dans ce cas, le choix doit être fait avant la fin du 3ème exercice de l’année.
Les critères qu’il faut considérer au moment de faire son choix sont :
- La durée de détention du SCI
Une plus-value professionnelle (IS) lors de la revente d’un bien immobilier est imposée comme un résultat courant. Une plus-value immobilière (IR) est alors partagée entre les associés et implique une exonération de taxes pour durée de détention. L’imposition à l’IR est à privilégier pour une vision à long terme.
- Le taux marginal d’imposition
Dans le cadre d’une SCI à l’IR, l’imposition est octroyée aux associés en ne dépassant pas la tranche marginale disposée. Inversement, les bénéfices de la SCI à l’IS sont, quant à eux, taxés à 31 % hormis le fait qu’ils soient soumis aux taux réduit de 15 %. Les contribuables soumis aux tranches marginales dépassant les 30 à 41 %, dont le résultat de la société est supérieur à 38 120 €, ont intérêt à se diriger vers une imposition à l’IS, car l’impôt est pris en charge par la SCI.
Le B.A-BA d’une SCI
SCI, qu’est-ce que c’est ?
La SCI ou Société Civile Immobilière réunit plusieurs personnes (physiques ou morales) désireuses d’acheter un bien immobilier pour en tirer profit. Comme le secteur de l’immobilier est fructueux et présente un placement rentable, la SCI est privilégiée pour ceux qui souhaitent investir, mais manquent de ressources.
Pourquoi créer une SCI ?
Décider d’ouvrir une SCI est intéressant en terme de fiscalité, cela permet aussi d’éviter l »indivision. Elle facilite la gestion commerciale du bien, s’il est destiné à la location ou du moins à être loué un minimum, et sa détention. En outre, elle facilite la transmission qu’elle se fasse par donation ou succession. Elle fixe clairement, dans ses statuts le montant des parts de chacun et leurs fonctions.
Quels sont les différents types de SCI ?
Il existe différents types de SCI, les principales et les plus fréquentes sont :
- La SCI d’attribution (pour acquérir ou construire un ensemble immobilier afin de le diviser pour les associés),
- La SCI de location (pour l’acquisition et la gestion d’une logement immobilier),
- La SCI Familiale (regroupe des membres d’une même famille autour d’un projet immobilier),
- La SCI de jouissance à temps partagé (chaque associé se voit attribué une période d’occupation du bien),
- La SCI de construction-vente (pour la promotion immobilière, c’est à dire construire des logements pour les revendre).
Comment fonctionne une SCI familiale ?
Dès qu’un individu fait un apport numéraire ou en nature, dans une SCI familiale il devient automatiquement associé et porte le nombre de part au pro-rata de ce qu’il aura apporté.
Afin de réduire ses impôts de nombreuses solutions sont possibles. On parle alors de défiscalisation.
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