Lors de la souscription d’un prêt immobilier en France, la banque exige systématiquement une garantie pour se prémunir contre les éventuels défauts de paiement de l’emprunteur. Les deux principales formes de garanties sont l’hypothèque et le cautionnement. Chacune présente des caractéristiques spécifiques, des avantages et des inconvénients qu’il est essentiel de comprendre pour faire un choix éclairé.
Une garantie obligatoire pour sécuriser les prêts immobiliers
En France, l’encours des crédits immobiliers atteint 1 523 milliards d’euros à fin septembre 2024, selon la Fédération Bancaire Française (FBF). Avec 30,1 % des ménages français titulaires d’un prêt immobilier, il est évident que garantir ces prêts est une nécessité pour les banques. Notez que cette garantie n’a rien à voir avec l’assurance emprunteur, qui protège l’emprunteur en cas de décès, d’incapacité ou d’invalidité. Ici, lorsqu’on parle garantie il s’agit d’un mécanisme destiné exclusivement à sécuriser la banque en cas de non-remboursement.
Selon l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), 63 % des prêts immobiliers sont garantis par un cautionnement, contre 28 % par une hypothèque, tandis que 9 % relèvent d’autres formes de garanties. La préférence pour l’une ou l’autre des options dépend principalement du profil de l’emprunteur et des caractéristiques du projet.
L’hypothèque : une solution classique mais onéreuse
L’hypothèque est une garantie juridique inscrite sur le bien immobilier financé. En cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le bien, le vendre, et récupérer les sommes dues. Cette procédure, bien que rassurante pour l’établissement prêteur, implique des coûts importants et des démarches administratives lourdes.
Les frais liés à l’hypothèque incluent :
- Les honoraires notariés, indispensables pour l’enregistrement de l’acte ;
- La taxe de publicité foncière, dont le montant représente environ 0,715 % du capital emprunté ;
- Les frais de formalités et d’inscription, qui complètent les coûts.
Globalement, ces frais représentent environ 1,5 % du montant emprunté. Par ailleurs, si l’emprunteur rembourse son prêt par anticipation ou vend son bien avant la fin du crédit, il devra payer des frais de mainlevée d’hypothèque, équivalant à environ 0,7 % du capital restant dû.
Le cautionnement : une alternative moderne et flexible
Le cautionnement, préféré par la majorité des banques, repose sur l’intervention d’un organisme tiers. Celui-ci s’engage à rembourser les mensualités à la place de l’emprunteur en cas de défaut. Si cette option séduit tant les établissements financiers, c’est parce qu’elle leur simplifie la gestion des risques. L’organisme de caution, après avoir payé les sommes dues à la banque, se retournera ensuite contre l’emprunteur pour récupérer les montants avancés.
Les frais de cautionnement se décomposent en deux parties :
- Une commission fixe, généralement non récupérable, équivalant à environ 1 % du montant du prêt ;
- Une contribution au fonds mutuel de garantie, dont une partie peut être restituée à l’emprunteur à la fin du crédit s’il n’y a eu aucun incident de paiement.
Contrairement à l’hypothèque, le cautionnement ne nécessite pas d’acte notarié, réduisant ainsi les coûts et les formalités. En cas de remboursement anticipé ou de revente du bien, il n’y a pas non plus de frais de mainlevée, ce qui renforce sa flexibilité.
Quels profils d’emprunteurs pour chaque garantie ?
Le choix entre hypothèque et cautionnement dépend largement de la situation de l’emprunteur et du type de projet immobilier. Les banques privilégient souvent le cautionnement pour les profils considérés comme stables, comme les couples en CDI souhaitant acquérir un logement classique. Ce type de garantie est également adapté aux emprunts de montants raisonnables et aux projets sans complexité particulière.
En revanche, l’hypothèque est fréquemment imposée pour :
- Les projets atypiques, tels que l’autoconstruction ou les achats en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ;
- Les dossiers jugés plus risqués, par exemple les emprunteurs ayant des revenus fluctuants ou un statut professionnel moins stable (freelances, entrepreneurs, etc.) ;
- Les prêts réglementés, comme le Prêt à l’Accession Sociale (PAS), qui impose légalement une hypothèque dès que le montant du prêt dépasse 15 000 euros.
Les organismes de cautionnement en France
Parmi les acteurs majeurs du cautionnement en France, Crédit Logement est le plus connu. Cet organisme indépendant collabore avec la plupart des banques commerciales et propose des garanties flexibles. Une des particularités de Crédit Logement est de restituer une partie des frais au terme du prêt, à condition qu’il ait été remboursé sans incident.
Cependant, d’autres établissements, notamment les banques mutualistes, possèdent leurs propres structures de cautionnement. C’est le cas du CMH pour le Crédit Mutuel ou de la SACCEF pour les Caisses d’Épargne. Ces organismes offrent des conditions similaires, bien que la restitution des frais ne soit pas systématique.
Comparatif hypothèque vs cautionnement
| Critères | Hypothèque | Cautionnement |
| Coût initial | Environ 1,5 % du capital emprunté | 1 % à 1,5 % du montant emprunté |
| Démarches | Acte notarié obligatoire | Aucune démarche notariée |
| Frais en cas de revente | Frais de mainlevée (0,7 % du capital restant dû) | Aucun frais |
| Restitution partielle | Non | Oui (selon l’organisme) |
| Adaptabilité | Imposée pour certains projets atypiques | Adaptée aux profils stables et projets classiques |
Credit immobilier : Quelle garantie choisir ?
Soulignons que dans la plupart des cas, le choix de la garantie ne dépend pas de l’emprunteur, mais de la politique de risque de la banque. Cette dernière impose généralement le type de garantie qu’elle juge le plus adapté au profil du client et à son projet immobilier. Cela étant dit, il est toujours possible de négocier avec l’établissement pour évaluer les options disponibles et leurs implications financières.
Conseils pratiques avant de souscrire
- Comparer les offres bancaires : Les politiques en matière de garantie varient d’une banque à l’autre. Certaines favorisent systématiquement le cautionnement, tandis que d’autres privilégient l’hypothèque dans des situations spécifiques.
- Analyser les coûts totaux : Intégrer dans le calcul les frais initiaux, les frais potentiels en cas de remboursement anticipé, et la possibilité de restitution des fonds.
- Demander des simulations : Solliciter des scénarios détaillés auprès des banques pour mieux anticiper les impacts financiers.
- Se faire accompagner : Les courtiers immobiliers et les notaires peuvent fournir des conseils précieux pour choisir la garantie la plus adaptée.
Les autres formes de garanties
Outre l’hypothèque et le cautionnement, d’autres formes de garanties sont pratiquées et acceptées par les établissements financiers :
- Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
Le PPD est une sûreté réelle qui, à l’instar de l’hypothèque, permet à la banque de saisir et de vendre le bien immobilier en cas de défaillance de l’emprunteur. Toutefois, le PPD présente des spécificités que l’emprunteur se doit de connaitre :
– Application limitée : Il ne peut être utilisé que pour financer l’achat de biens immobiliers existants (anciens) ou de terrains, excluant ainsi les constructions neuves ou les biens en état futur d’achèvement.
– Coût réduit : Le PPD est exonéré de la taxe de publicité foncière, ce qui le rend moins onéreux que l’hypothèque.
– Formalités : Comme l’hypothèque, le PPD nécessite un acte notarié et une inscription au service de la publicité foncière.
En cas de remboursement anticipé du prêt, des frais de mainlevée s’appliquent également pour le PPD.
- Le nantissement
Le nantissement consiste à affecter un bien mobilier incorporel en garantie du prêt. Il s’agit souvent de produits financiers tels que :
– Contrats d’assurance-vie : Les sommes investies sont mises en gage au profit de la banque.
– Portefeuilles de titres : Actions, obligations ou autres valeurs mobilières peuvent être nantis.
En cas de défaillance de l’emprunteur, la banque peut saisir ces actifs pour se rembourser. Le nantissement présente l’avantage de ne pas nécessiter d’acte notarié, réduisant ainsi les coûts. Cependant, il requiert que l’emprunteur dispose d’un patrimoine financier suffisant.
- La caution solidaire par une personne physique
Bien que moins courante pour les prêts immobiliers, une personne physique, souvent un proche, peut se porter caution solidaire. Dans ce cas, la caution s’engage à rembourser le prêt en cas de défaillance de l’emprunteur. La banque évalue alors la solvabilité de la caution avant d’accepter cette garantie.
- La caution réelle
Ce type de garantie implique qu’une tierce personne offre un bien immobilier en garantie du prêt de l’emprunteur. En cas de défaillance, la banque peut saisir le bien de la caution réelle.
Chaque type de garantie présente des avantages et des inconvénients. Le choix dépend de la situation personnelle de l’emprunteur, de la nature du projet immobilier et des exigences de la banque. Il est donc essentiel de bien se renseigner et de comparer les options avant de s’engager.
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