Effet levier / levier bancaire et investissement locatif : risques et fonctionnement

Comment fonctionne le levier bancaire en investissement locatif ? 

En immobilier, le principe de l’effet de levier est simple :

• Il s’agit d’une notion financière souvent utilisée lors d’un investissement locatif et qui permet de s’enrichir avec l’argent de la banque,
• En clair, l’investisseur, qui cherche à investir dans un bien immobilier locatif, emprunte à la banque pour alléger ses charges et augmenter la rentabilité de son investissement. Il paye les mensualités et récolte les loyers,
• Puisqu’il n’apporte qu’une partie de la somme nécessaire à l’investissement, l’endettement lui procure un effet démultiplicateur,
• Le principe consiste à s’endetter afin d’augmenter son capital et sa capacité d’investissement.
• S’il a investi intelligemment et que le rendement de la location est plus élevé que le coût d’emprunt, son faible effort de financement lui permet de bénéficier d’un revenu,
• Cette technique d’autofinancement a donc pour objectif de maximiser le rendement.

Quels peuvent être les risques de l’effet de levier ?

L’effet de levier a pour particularité de jouer dans les deux sens.

On parle d’un « effet de levier positif » lorsque la rentabilité de l’investissement est supérieure au coût de l’endettement.

En revanche, on parle d’un « effet boomerang » ou d’un « effet de massue » lorsque la rentabilité financière est inférieure au coût de l’endettement. D’ailleurs, le recours à ce levier financier n’est pas sans risques :

• Si cette technique extrêmement puissante permet à l’investisseur immobilier d’obtenir des rendements élevés, l’effet boomerang peut devenir violent au fur et à mesure que le levier est élevé.
• Dans le cas où les revenus locatifs générés par le bien immobilier ne sont pas suffisants pour couvrir les charges de l’emprunt, la situation peut devenir difficile pour l’investisseur qui doit régler les mensualités,
• En cas de non-remboursement des mensualités d’emprunt, le bien risque d’être saisi et vendu dans de très mauvaises conditions.
• Comme pour la crise des subprimes aux États-Unis, la situation peut devenir catastrophique. L’effet de levier était négatif lorsque les propriétaires n’arrivaient plus à louer alors que le prix des logements n’a pas cessé de chuter.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Avant de faire appel au levier bancaire, il est donc primordial de procéder à des évaluations en se demandant si le retour sur investissement est intéressant ou non ? Pour cela il faut estimer la rentabilité de l’investissement locatif.  Sur X, David GBT a récemment posté un thread pour les non-initiés. L’investisseur dévoile des méthodes de calcul pour obtenir facilement le rendement immobilier :

• Pour calculer la rentabilité locative brute, la formule est simple :

Rentabilité locative brute = loyer annuel / prix total x 100

• Mais l’investisseur doit aussi supporter des frais annexes et des charges pour ne citer que les taxes foncières et les frais de gestion locative. Il doit alors inclure leur montant dans le calcul pour obtenir la rentabilité locative nette avant impôt :

Rentabilité locative nette avant impôt = (loyer annuel – charges et frais divers) / prix total d’achat x 100

• Il faudra également payer des impôts et des prélèvements sociaux sur les loyers perçus en fonction du type de location (meublé ou non) et de son régime fiscal (micro foncier ou réel). Ainsi, on obtient la rentabilité locative nette nette :

Rentabilité locative nette nette = (loyer annuel – charges et frais divers – impôt sur les revenus et CSG CRDS) / prix total d’achat x 100

En fonction des frais et de la fiscalité applicable, il est donc possible d’avoir une nette diminution par rapport à la rentabilité brute.

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