Pour encourager les particuliers à investir leur argent dans l’immobilier locatif, l’État met en place de nombreux dispositifs fiscaux.
Leur principe commun consiste à accorder une baisse d’impôts en échange d’un loyer en dessous des prix du marché durant une certaine période. Une étude de l’UFC Que Choisir liste les lois de défiscalisation immobilière qui sont en vigueur cette année.
Quelles sont-elles ? Quels sont les avantages fiscaux proposés ?
Le dispositif Pinel pour investir dans l’immobilier neuf
La loi Pinel a été mise en place dans un objectif de développement des logements neufs dans les zones dites tendues.
Pour bénéficier de ce dispositif, il y a quelques conditions principales :
- L’investisseur achète un bien immobilier neuf non meublé,
- Il le met en location durant 6, 9 ou 12 ans,
- Les biens éligibles sont ceux qui font partie d’un bâtiment d’habitation collectif,
- Les ressources du locataire ne dépassent pas un certain plafond,
- Le loyer doit être inférieur de 20% des prix du marché.
Les avantages fiscaux accordés vont de 9 à 14% selon la durée de la location. Les réductions d’impôt vont de 12 à 21% si l’opération est éligible au Pinel+. Le dispositif fiscal Pinel va disparaître au 31 décembre 2024.
La loi Denormandie pour investir dans l’immobilier ancien avec travaux
Lancé en 2019 et reconduit jusqu’en 2026, le dispositif Denormandie a été calqué sur la loi Pinel à des détails près :
- Il encourage l’investissement dans les biens anciens, en mauvais état et qui nécessitent des travaux de rénovation ou d’amélioration.
- Il est possible de réaliser l’achat avant ou après travaux. Dans tous les cas, ceux-ci doivent au moins représenter 25% du coût total de l’opération.
- Le dispositif s’applique uniquement dans les communes dont les habitats en centre-ville nécessitent une réhabilitation.
- L’engagement locatif, les plafonds des revenus des locataires et des loyers sont les mêmes qu’en Pinel.
- Le taux de la réduction d’impôt est similaire à celui du Pinel+.
L’investissement en Denormandie et en Pinel peut être réalisé de manière indirecte via des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). La réduction d’impôt est identique. Pourtant, l’opération est moins onéreuse et beaucoup moins contraignante que pour un investissement direct.
Le dispositif Loc’Avantages pour louer abordable
Le Loc’Avantages succède au dispositif Cosse depuis 2022 et va disparaître fin 2024. Il incite les propriétaires à remettre leur logement sur le marché. Les conditions et les contraintes sont nombreuses :
- Le bien non meublé concerné peut être neuf ou ancien. Son usage est strictement destiné à l’habitation,
- Il est demandé au propriétaire de signer une convention d’une durée de 6 ans avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah),
- Le loyer doit être abordable. La baisse peut aller de 15 à 45% selon la convention.
- Pour chaque niveau de conventionnement, le dispositif fixe le plafond des revenus du locataire éligible.
En contrepartie, le propriétaire a droit à une baisse d’impôt dont le calcul se base sur les revenus locatifs bruts encaissés durant l’engagement. La réduction va de 15 à 65%.
La loi Malraux pour les gros contribuables
Jusqu’à la fin de l’année 2024, les propriétaires qui payent beaucoup d’impôts peuvent les réduire grâce au dispositif Malraux :
- L’opération consiste à restaurer un bien ancien situé dans une zone éligible et à le mettre à la location.
- La location nue débute dans les 12 mois qui suivent les travaux de restauration,
- La mise en location dure au moins 9 ans,
- Le loyer et les ressources du locataire ne sont soumis à aucun plafond.
En retour, la réduction d’impôt calculée sur la base du montant des travaux peut aller jusqu’à 30%.
Pour les investisseurs, ces nombreux dispositifs constituent de bons deals dans la mesure où les économies d’impôt sont bien souvent plus élevées que le manque à gagner sur les prix de la location. En contrepartie ces généreuses carottes fiscales coûtent très cher aux finances publiques.
