Diviser un terrain, quel avantage ?
Tout dépend de l’usage du terrain.
Division parcellaire, une technique particulièrement rentable
Acheter un terrain pour le vendre en plusieurs parcelles, tel est le principe de la division parcellaire. Reste à savoir si le bien est assez grand et s’il reste constructible pour que le résultat soit rentable.
En ce moment, il n’est pas évident de trouver un acheteur qui voudrait acquérir un grand terrain. Cependant, le plus intéressant (et le plus bénéfique), c’est d’avoir plusieurs acheteurs ! Et tout le monde y gagne :
- nouvel acquéreur : qui paye moins cher,
- ancien propriétaire des lieux : qui au global obtiendra une meilleure rentabilité,
- La France car plus de contribuables seront logés.
Pour la division d’un terrain agricole
Diviser un terrain, quelle que soit la finalité, nécessite une déclaration auprès de la commission chargée de l’aménagement foncier.
Pour ce qui en est du terrain agricole, la réglementation est claire : tout doit passer par une demande d’autorisation auprès de l’autorité locale. Cette demande doit être effectuée par le ou les propriétaire(s) qui devra/devront attendre l’avis favorable de la part de la commission départementale avant de procéder. Lancer la procédure de division du terrain sans passer par cette formalité suivant l’article R.442-1 du code de l’urbanisme engendre la nullité de l’acte. Toutefois, il faut savoir qu’une demande d’autorisation n’aboutit pas forcément à un morcellement. Celle-ci peut être refusée dans le cas où le morcellement est peu compatible avec la destination naturelle des autres partielles qui entourent.
Diviser un terrain : Que dit la réglementation ?
Les terrains morcelés sont également soumis à des règles.
Pour la division d’un terrain constructible
Le fait qu’un terrain soit grand ne signifie pas qu’il est constructible.
En France, il faut veiller à respecter ce que la réglementation dit, car les propriétaires ne peuvent pas construire n’importe où. Il est donc important de prendre en compte les règles d’urbanisme applicables, telles que le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS). Il s’agit de documents qui fixent les règles et les contraintes en matière d’utilisation des sols dans une commune ou une zone spécifique. Ainsi, la première chose à faire c’est d’évaluer les droits à construire au maximum attachés au terrain. Cela consiste à déterminer la surface de plancher ou la superficie maximale que le propriétaire est autorisé à construire sur le terrain. Pour ce faire, l’idéal c’est de solliciter un architecte qui effectuera une étude capacitaire. Pour la suite, il suffit de lancer la procédure de division qui inclut la déclaration en mairie, le bornage et la division parcellaire elle-même avant de procéder à la vente.
Pour diviser un terrain déjà bâti
Diviser un terrain déjà construit nécessite une opération de division foncière, car les parcelles appartiennent à une unité foncière. Pour ce faire, une autorisation d’urbanisme est requise. Délivrée par la mairie, cette autorisation est décisive et peut ne pas être accordée après examen du terrain. Là encore, il faut se référer au PLU ou au POS pour savoir si la division du terrain est conforme aux règles applicables dans la zone où se trouve le terrain. Mais dans ce cadre, la procédure est légèrement différente des deux cas précédents. Lors de la division foncière, il faut déterminer les limites exactes de chaque lot, en prenant en considération les bâtiments existants. Ce qui veut dire qu’il faut déterminer comment les constructions seront réparties entre les nouveaux lots créés. Dans ce cas, il est crucial de travailler en étroite collaboration avec les services du cadastre ou les géomètres experts chargés d’enregistrer les limites des terrains.
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